Thị trường bất động sản đang chững lại

 Điều này đã tác động đến thị trường BĐS, bên cạnh ảnh hưởng từ việc giá nguyên vật liệu xây dựng leo thang.

Giao dịch sụt giảm, nhiều dự án bất động sản chững lại.

Siết tín dụng

Theo dự báo của Hiệp hội BĐS, tình hình thị trường BĐS 7 tháng cuối năm 2019 sẽ tiếp tục chịu ảnh hưởng từ các yếu tố: Sự phát triển ổn định của kinh tế vĩ mô trong nước và tăng trưởng của kinh tế thế giới, đặc biệt là các thay đổi của chính sách tín dụng cho BĐS. 

Tín dụng cho BĐS đã được kiểm soát chặt chẽ hơn, quy mô tín dụng BĐS đã giảm dần từ năm 2016 đến nay. Hiện nay, với việc Ngân hàng Nhà nước đang lấy ý kiến về Dự thảo thay thế Thông tư 36, Quy định các giới hạn, tỷ lệ bảo đảm an toàn trong hoạt động của các tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài.

Theo đó sẽ hạ tỷ lệ tối đa của nguồn vốn ngắn hạn được sử dụng để cho vay trung và dài hạn xuống còn 30%, hay tăng hệ số rủi ro từ 50% lên 150% đối với các khoản vay cá nhân phục vụ nhu cầu đời sống có số dư nợ gốc từ 3 tỷ đồng trở lên. Những thay đổi này sẽ có tác động không nhỏ tới thị trường BĐS.

Nhìn lại thị trường BĐS quý I/2019 có chiều hướng chững lại, nhất là nguồn cung của thị trường BĐS nhà ở tại 2 thị trường lớn là TP Hà Nội và TP Hồ Chí Minh. Tổng nguồn cung nhà ở quý I/2019 tại Hà Nội giảm 25% so với cùng kỳ năm 2018, lượng giao dịch giảm 28% so với cùng kỳ năm 2018. Nguồn cung nhà ở quý I/2019 tại thị trường BĐS TP HCM còn giảm mạnh, chỉ còn hơn 3.000 sản phẩm, giảm hơn 50% so với cùng kỳ năm 2018. 

Nhưng trong cái rủi có cái may. Theo Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường BĐS Nguyễn Mạnh Khởi, việc Ngân hàng Nhà nước siết tín dụng đối với BĐS cũng là cơ hội để doanh nghiệp cơ cấu lại chiến lược và nguồn lực đầu tư. Tín dụng BĐS được kiểm soát chặt chẽ hơn sẽ làm cho chất lượng của các khoản vay BĐS sẽ chất lượng và lành mạnh hơn, giảm nợ xấu, đồng thời sẽ kích thích các nguồn vốn khác đầu tư vào bất động sản như: Vốn tư nhân, kiều hối, vốn đầu tư từ nước ngoài, chứng khoán BĐS.

Cũng theo ông Khởi, thị trường BĐS đang chứng kiến xu hướng chuyển dịch đầu tư từ nước ngoài vào Việt Nam. Riêng trong quý I/2019, Việt Nam đã thu hút 1,1 tỷ USD vốn FDI vào lĩnh vực BĐS. Số vốn này tăng 36% so với cùng kỳ năm ngoái. Nguồn tiền đang đổ vào 2 lĩnh vực chính là BĐS công nghiệp và dùng để mua bán và sáp nhập (M&A) các dự án. Nguồn vốn ngoại đang rót nhiều vào Việt Nam trong bối cảnh Ngân hàng Nhà nước đang siết tín dụng trong lĩnh vực BĐS.

Sự chuyển dịch của dòng vốn

Theo TS Lê Xuân Nghĩa, sẽ có một sự dịch chuyển dòng vốn rất lớn từ thị trường chứng khoán sang thị trường BĐS. Sự dịch chuyển này có thể bắt đầu từ năm 2019 và nhanh thì có thể kéo dài đến năm 2021, còn chậm thì đến năm 2023. 

Còn theo nhìn nhận của Hiệp hội BĐS, thị trường BĐS tiếp tục phát triển ổn định do nhu cầu về các loại BĐS nhà ở vẫn còn cao, đặc biệt là tại các đô thị lớn và các khu hành chính - kinh tế mới. Một số chuyên gia cho rằng, do ảnh  hưởng của cuộc chiến thương mại Mỹ -Trung cũng tạo làn sóng dịch chuyển các cơ sở sản xuất sang Việt Nam giúp cho thị trường BĐS công nghiệp gia tăng, kèm theo là các cơ sở nhà ở, dịch vụ dành cho công nhân, người lao động tại các khu công nghiệp sẽ có cơ hội phát triển. BĐS nghỉ dưỡng vẫn còn dư địa phát triển, đặc biệt là các thị trường mới, do nguồn lợi từ các các BĐS nghỉ dưỡng mang lại cho các địa phương, sẽ thúc đẩy các địa phương mới phát triển.

Xu thế phát triển BĐS quy mô thành phố thu nhỏ với hệ thống hạ tầng kỹ thuật, xã hội đồng bộ, BĐS thông minh, BĐS xanh sẽ là xu thế phát triển chủ đạo trong năm 2019 và các năm tiếp theo.

Đứng ở vị trí doanh nghiệp, ông  Lê Tiến Vũ- Phó Tổng Giám đốc điều hành Công ty cổ phần Tập đoàn địa ốc Cát Tường cho rằng, 4-5 năm qua, BĐS nghỉ dưỡng đang sốt. Theo ông Vũ, thời gian tới, đất nền Hà Nội, TP HCM sẽ “gần như không còn” và thị trường sẽ hướng tới những tỉnh lân cận. Đây sẽ là khu vực cho tỷ suất lợi nhuận cao.

* Theo Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường BĐS Nguyễn Mạnh Khởi, việc Ngân hàng Nhà nước siết tín dụng đối với BĐS cũng là cơ hội để doanh nghiệp cơ cấu lại chiến lược và nguồn lực đầu tư. Tín dụng BĐS được kiểm soát chặt chẽ hơn sẽ làm cho chất lượng của các khoản vay BĐS sẽ có chất lượng và lành mạnh hơn, giảm nợ xấu, đồng thời sẽ kích thích các nguồn vốn khác đầu tư vào bất động sản như: vốn tư nhân, kiều hối, vốn đầu tư từ nước ngoài, chứng khoán BĐS.

Thuý Hằng