Nhà đất sắp về giá trị thực?

Có thể đánh thuế theo thời gian sở hữu

Tại dự thảo hồ sơ xây dựng Luật Thuế TNCN (thay thế), Bộ Tài chính đã đề xuất giải pháp về thuế nhằm hạn chế đầu cơ, mua đi bán lại BĐS. Theo Bộ Tài chính, nhằm hạn chế tình trạng đầu cơ BĐS, một số quốc gia trên thế giới đã sử dụng các công cụ thuế để tăng chi phí cho hành vi đầu cơ và giảm sức hấp dẫn của việc đầu cơ BĐS trong nền kinh tế, trong đó có thuế TNCN.

Ngoài ra, một số nước còn áp dụng thuế đối với lợi nhuận thu được từ giao dịch BĐS phù hợp với tần suất giao dịch, thời gian mua, bán lại BĐS. Nếu thời gian này diễn ra càng nhanh thì thuế suất càng cao, diễn ra chậm hơn thì thuế suất thấp hơn. Chẳng hạn, tại Singapore, đất mua đi, bán lại trong năm đầu tiên bị đánh thuế 100% trên giá trị chênh lệch mua, bán; sau 2 năm thì mức thuế suất là 50%; sau 3 năm là 25%.

Trong khi đó, chính sách thuế TNCN hiện hành của nước ta không phân biệt theo thời gian nắm giữ BĐS của người chuyển nhượng. Từ thực tế nêu trên và nhằm thể chế hóa các chủ trương, định hướng của Bộ Chính trị, Ban Chấp hành Trung ương Đảng, Quốc hội, Bộ Tài chính cho rằng để có mức độ điều tiết hợp lý, tránh tình trạng đầu cơ, bong bóng BĐS có thể nghiên cứu để thực hiện thu thuế đối với TNCN từ chuyển nhượng BĐS theo thời gian nắm giữ như kinh nghiệm của một số nước.

Theo Bộ Tài chính, mức thuế suất cụ thể cần được nghiên cứu, xác định phù hợp, phản ánh được thực trạng hoạt động của thị trường BĐS. Đồng thời, việc áp dụng chính sách thuế TNCN đối với chuyển nhượng BĐS theo thời gian nắm giữ cũng cần đồng bộ với quá trình hoàn thiện các chính sách có liên quan đến đất đai, nhà ở cũng như sự đồng bộ, mức sẵn sàng của hạ tầng công nghệ thông tin về đăng ký đất đai, BĐS. Qua đó, có thể tạo điều kiện cho cơ quan thuế có đủ thông tin và cơ sở pháp lý để có được các thông tin liên quan đến thời gian nắm giữ BĐS.

Thời gian qua nhiều chuyên gia kinh tế cũng như các cơ quan quản lý cũng đã có phân tích, việc lũng đoạn, thổi giá, tạo sóng, đầu cơ đất đai, đẩy giá đất lên cao khiến cho việc mua bán hầu như chỉ diễn ra trong giới đầu cơ trong khi người dân, doanh nghiệp khó tiếp cận vì giá cao, vượt quá khả năng chi trả. Chuyên gia kinh tế - PGS.TS Đinh Trọng Thịnh (Học viện Tài chính) cho biết, để bình ổn giá nhà đất, hạn chế tình trạng tăng nhanh, tăng đột biến thì cần có sắc thuế riêng cho thị trường BĐS.

Hồi tháng 9, Bộ Xây dựng đã có Công văn 5333 gửi Văn phòng Chính phủ báo cáo tình hình giá BĐS. Theo đó, cơ quan này cho biết sẽ nghiên cứu, đề xuất chính sách đánh thuế với trường hợp sở hữu, sử dụng nhiều nhà, đất nhằm hạn chế đầu cơ, mua đi bán lại trong thời gian ngắn để kiếm lời.

Cần phương thức điều tiết thị trường

Dữ liệu nghiên cứu của Hội Môi giới BĐS Việt Nam (VARS) cho thấy, phân khúc căn hộ chung cư bình dân (giá dưới 25 triệu đồng/m2) nhà ở vừa túi tiền đã vắng bóng trong vài năm trở lại đây và rất khó, thậm chí không có khả năng xuất hiện trở lại tại Hà Nội và TPHCM.

Thống kê của VARS chỉ ra, giai đoạn 2018 - 2023, không chỉ liên tục sụt giảm về số lượng, cơ cấu nguồn cung căn hộ tại 2 đô thị đặc biệt còn ngày càng mất cân đối. Theo đó, cơ cấu nguồn cung ngày càng “nghiêng” về phân khúc cao cấp, hạng sang. Tỷ trọng nguồn cung căn hộ mở bán mới thuộc phân khúc giá bình dân (dưới 25 triệu đồng/m2) liên tục sụt giảm và chính thức vắng bóng tại TPHCM vào năm 2021, tại Hà Nội vào năm 2023.

Theo TS Nguyễn Văn Khôi - Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam, vấn đề giá tăng làm cho khả năng tiếp cận nhà ở của người mua giảm, đặc biệt là phân khúc nhà ở thu nhập thấp. Có tình trạng đầu cơ đất đai, đẩy giá nhà ở và phát sinh giao dịch BĐS thiếu minh bạch. Điều này đòi hỏi chính quyền địa phương phải có phương thức điều tiết thị trường, quản lý, giám sát chặt chẽ.

Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường Nguyễn Thị Phương Hoa cho biết, Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh BĐS là 3 đạo luật quan trọng, gắn kết chặt chẽ trong việc quản lý, sử dụng đất đai, phát triển thị trường BĐS, nhà ở và thị trường quyền sử dụng đất; thể chế nhiều chủ trương, chính sách mới của Đảng, Nhà nước. Các luật với nhiều điểm mới quan trọng sẽ góp phần minh bạch trong tiếp cận đất đai, tạo hành lang pháp lý đồng bộ, giải phóng nguồn lực đất đai, thúc đẩy phát triển lành mạnh thị trường BĐS.