Bỏ khung giá đất - bước đột phá trong sửa đổi Luật đất đai - Bài 3: Định giá đất sát với giá thị trường

Nhà nước định giá đất bằng 70-80% giá thị trường là đủ

PV: Thị trường đất đai tại Việt Nam hiện vẫn tồn tại cơ chế hai giá. Tức một giá theo khung giá đất Nhà nước ban hành, là cơ sở để tính tiền đóng thuế hay tính giá đất đền bù giải tỏa dự án. Thứ hai là giá cả trên thị trường, thường xuyên biến động và cao hơn nhiều lần so với khung giá đất. Theo ông, chênh lệch này có phải là nguyên nhân dẫn tới khiếu nại, tố cáo?

GS ĐẶNG HÙNG VÕ: Từ năm 2003 Nhà nước đã quyết định trong Luật Đất đai, giá Nhà nước phù hợp với giá thị trường nhưng suốt 20 năm qua chúng ta không làm được việc này.

Luật Đất đai năm 2003 cũng đưa ra định nghĩa thế nào là giá thị trường nhưng đến luật Đất đai năm 2013 bỏ luôn định nghĩa đó. Việc Nhà nước quy định là thế nhưng trên thực tế có khoảng cách khá xa, độ chênh giá của nó từ 20 - 40% giá, thậm chí 50%. Điều này khiến cho người bị thu hồi đất không được đền bù thoả đáng do giá đền bù thấp, gây ra khiếu kiện kéo dài, đông người.

Hệ luỵ nữa là tham nhũng từ đất đai lớn do việc giá thị trường cao nhưng giá Nhà nước quy định thấp nên nhiều nhiều người làm quản lý ở địa phương dựa vào chênh lệch giá này kết hợp với khu vực doanh nghiệp mà chúng ta thường gọi là lợi ích nhóm, kiếm lợi và chia chác.

Vừa rồi việc chống tham nhũng đã được đẩy lên, rất nhiều những người làm quản lý ở lãnh đạo ủy ban cấp tỉnh, rồi lãnh đạo sở Tài nguyên và Môi trường, rơi vào vòng lao lý.

Lần này hi vọng sửa luật có thể đạt được những bước tiến nhất định để sao cho thị trường BĐS hoạt động tích cực hơn.

Ông có nói về khái niệm “giá đất thị trường” và đừng nhầm lẫn giá trị đất đai trên thị trường và giá giao dịch thương vụ mua bán đất đai. Ông có thể giải thích thêm?

- Ở Việt Nam, kể từ khi Luật Đất đai năm 2003 đưa ra nguyên tắc, Nhà nước xác định giá đất đai theo thị trường thì cũng có nhiều ý kiến của các cơ quan nghiên cứu, nhiều nhà nghiên cứu nói rằng không có giá đất thị trường. Bởi vì người này mua có thể cao, người kia bán có thể thấp nên thành ra giá thị trường không phải là giá cố định.

Chính vì vậy chúng ta bị nhầm lẫn khái niệm thế nào là giá thị trường và thế nào là giá trị thị trường của đất đai. Đừng nhầm lẫn giá trị giao dịch cụ thể tại một địa điểm cụ thể nào đó với giá trị thị trường. Thế giới đã có định nghĩa khá rõ và chúng ta cũng có khái niệm toán học một chút mới hiểu được. Người ta cho rằng giá trị thị trường của đất đai là một giá trị ước lược dựa vào những giao dịch cá biệt trên thị trường. Tất cả những giao dịch cá biệt đó được dựa vào sự đồng thuận của hai bên. Đó chính là định nghĩa giá trị thị trường của đất đai.

Thế thì ở đây chúng ta hiểu giá trị thị trường của đất đai là một ước lược, nó không phải là giá trị chính xác tính theo số học mà nó là giá trị tính theo bài toán thống kê có độ tin cậy nào đó.

Nhiều ý kiến đề nghị rà soát lại các phương pháp định giá đất, để đưa ra phương án chính xác nhất. Điều này quả thực rất khó vì mỗi phương pháp sẽ cho ra một kết quả khác nhau tuỳ theo từng mục đích. Ông nhìn nhận vấn đề này ra sao?

- Sự thực mà nói định giá đất có nhiều phương pháp, mỗi phương pháp phục vụ cho 1 mục tiêu khác nhau.

Có phương pháp dựa vào giá đất thị trường, giá giao dịch trên thị trường, đó là phương pháp so sánh. Người ta tìm những thửa đất đã được giao dịch thành công và so sánh với những mảnh đất cần định giá và người ta đưa ra hệ số điều chỉnh để điều chỉnh lại giá phù hợp với nơi đã có giao dịch thành công. Đó là phương pháp thuần túy theo giá thị trường hoàn toàn không có lý luận gì khác, chỉ dựa vào các giao dịch trên thị trường, để ước lược giá thửa đất cần giao dịch. Nhiều người cho rằng đây là phương pháp tốt nhất vì đã có hiệu chỉnh.

Phương pháp 2 là phi thị trường (phương pháp địa tô) mà yếu tố thị trường tác động vào phương pháp 2 là không nhiều. Cụ thể người ta tính vào giá trị lợi ích mang của thửa đất đó là bao nhiêu, dựa vào lợi ích mang lại hàng năm.

Phương pháp này không phản ánh được kỳ vọng tương lai nhưng phải ánh được lợi ích hiện nay đang sử dụng đất thu được.

Còn lại một loạt phương pháp khác người ta cũng có thể sử dụng, đó là theo phương án đầu tư. Tôi có đất, tôi đầu tư rồi thì giá trị đầu tư trong tương lai mang giá trị cao hơn trong hiện tại.

Kể ra một số phương pháp mà tôi đã nói như vậy, để thấy rằng khi sử dụng 3 phương pháp chắc chắn cho ra 3 con số khác nhau, cách làm khác nhau. Chúng ta quan tâm là khi nào, mảnh đất nào sử dụng phương pháp định giá nào mà thôi, chứ còn không thể bắt 3 phương pháp lại đưa ra 1 con số gần giống nhau.

Cái cần là định giá khu vực đất đai này có giá bao nhiêu, không phải là định giá từng thửa đất mà định giá cả khu vực đất, trên một địa bàn rộng.

Dũng cảm đưa giá trị đất đai lên sát giá thị trường

Nghị quyết 18-NQ/TW xác định tài chính đất đai, đặt vấn đề bỏ khung giá đất, giao cho các địa phương ban hành bảng giá đất, với yêu cầu khách quan độc lập, bảo đảm sát giá thị trường. Việc xác định giá đất là vấn đề rất khó và giá đất tác động rất nhiều đối tượng trong xã hội, thưa ông?

- Ta phải phổ biến cách định giá hàng loạt. Sự thực mà nói, là thu nhận tất cả các giao dịch cụ thể trên thị trường giữa hai người giao dịch trên thi trường. Tại địa điểm nào, ngày nào, giờ nào thì 2 người này giao dịch có giá bao nhiêu. Như vậy khi thu nhận được tất cẩ các giá giao dịch trên thị trường thì họ có tập hợp thống kê, họ sẽ giải và ra được bản đồ giá trị đất đai tại thị trường này, địa điểm này. Đó là kết quả định giá hàng hoạt dựa vào bài toán thống kê, mà số liệu thống kê là các giao dịch cụ thể trên thị trường tại 1 vị trí đất nào đó với vị trí đất là bao nhiêu.

Giải bài toán thống kê đó lập tức tính được giá đất các nơi và người ta có thể làm thành biểu đồ. Nghị quyết 18 đặt ra yêu cầu phải thu nhận được giao dịch thật trên thị trường, gắn với bài toán thống kê, dựa vào các giao dịch , giá đất tại địa điểm là bao tnhiêu.

Vấn đề cơ bản là thu nhận giá giao dịch hàng ngày tại các nơi hiện nay rất khó khăn vì tình trạng hai giá đất như ông đã nói ở trên?

- Đúng vậy, vì trên hợp đồng giao dịch không phản ánh giá trị đất đai của mảnh đất giao dịch. Người ta thường viết thấp đi bằng giá đất nhà nước nhằm trốn thuế. Tại sao như vậy? Vì bảng giá đất nhà nước thấp, nếu như đưa bảng giá đất lên cao sát với giá đất thị trường thì người ta buộc phải viết giá thị trường, chính ta làm cho bảng giá đất nhà nước thấp đi.

Bây giờ chúng ta dũng cảm đưa giá trị đất đai lên sát thị trường, tự những giao dịch đó sẽ được viết sát giá thị trường.

Nếu lo thuế đất cao quá thì chúng ta giảm tỷ suất thuế đi. Bây giờ là 2% thì giảm hẳn về 0,5% tạo điều kiện người dân giao dịch.

Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế của Quốc hội Vũ Hồng Thanh từng dẫn ví dụ việc nâng bảng giá đất giúp người dân được nhà nước bồi thường, hỗ trợ cao hơn; khiếu nại, tố cáo đất đai sẽ giảm, nhưng chi phí doanh nghiệp sẽ phải bồi thường nhiều hơn, khiến tiền thuê đất, sử dụng đất sẽ tăng lên. Theo ông dự thảo luật cần sửa đổi điều gì để hài hoà lợi ích các bên?

- Đó là cơ chế nhà nước thu hồi đất như thế nào cho hợp lý chứ không thể bất cứ dự án nào nhà nước cũng đứng ra thu hồi. Chúng ta thu hẹp lại trường hợp nhà nước thu hồi đất, tạo điều kiện cho giao dịch thị trường trong đầu tư phát triển mạnh hơn.

Hiện nay có tình trạng nhà đầu tư ra giao dịch trên thị trường khó hoàn thành thu hồi được 100% đất, vì vậy các nước đưa ra cơ chế được đồng thuận xã hội. Tức là nhà đầu tư chỉ cần đưa ra phương án giao dịch và khi đạt được đồng thuận của 70% những người có đất tham gia thì phương án đó được lãnh đạo địa phương quyết định.

Trân trọng cảm ơn ông!

(Còn nữa)

TS Cấn Văn Lực - Viện Đào tạo và Nghiên cứu BIDV:

Cơ quan định giá đất nên là cơ quan độc lập

Cần quy định luôn cơ quan định giá đất nên là một cơ quan độc lập (không thuộc Hội đồng định giá đất hay UBND tỉnh), hỗ trợ xây dựng bảng giá đất, thẩm định lại kết quả xác định giá đất cụ thể tại các địa phương định kỳ hàng năm hoặc điều chỉnh khi có biến động tăng/giảm từ 20% trở lên, có tính đến yếu tố vùng, miền. Như thế, giá đất mới đảm bảo được tính độc lập về chuyên môn, tính trung thực khách quan, đảm bảo giá đất phù hợp với thị trường và không chịu áp lực, chi phối từ các cơ quan quản lý cấp địa phương và các nhóm lợi ích.

Nên có lộ trình cho việc định giá đất. Thí dụ, nên lựa chọn sử dụng 2 - 3 phương pháp để tính giá đất, có thể là “phương pháp so sánh trực tiếp và phương pháp hệ số điều chỉnh” để đơn giản hóa việc tính toán giá đất tại các địa phương giai đoạn 2024 - 2025; rồi từng bước nghiên cứu và áp dụng công nghệ trong xác định giá đất theo phương pháp “vùng giá trị đất đai và bản đồ giá đất”, giá đất của từng thửa đất sẽ được cập nhật hàng ngày, theo sát thị trường. Kinh nghiệm quốc tế các nước cần thời gian 5 - 10 năm để nghiên cứu, áp dụng kỹ thuật này.