Bất động sản sẽ trở lại 'đường đua'?

Giới chuyên gia cho rằng đó là “khúc quanh hiểm nghèo” của BĐS. Trong khi BĐS được xem là lĩnh vực "đầu kéo" cho nền kinh tế khi đóng góp khoảng 8% GDP và có khả năng lan tỏa đến hơn 40 ngành kinh tế quan trọng khác, như xây dựng, công nghệ chế biến chế tạo, du lịch, lưu trú - ăn uống và tài chính - ngân hàng...

Vì thế, khơi thông dòng vốn ngân hàng vào BĐS được coi là tiền đề để BĐS “trở lại đường đua”. Tuy nhiên, đó cũng không phải là tất cả. Bản thân lĩnh vực BĐS đã tích tụ nhiều khó khăn, nhất là dư nợ tăng, trái phiếu DN BĐS đến kỳ đáo hạn khó có tiền trả cho các trái chủ.

Theo Vụ Tín dụng các ngành kinh tế (Ngân hàng Nhà nước), riêng dư nợ cho vay với BĐS kinh doanh năm 2022 lên tới 825.000 tỷ đồng trong khi đó dư nợ trái phiếu của các DN BĐS khoảng 419.000 tỷ đồng. Như vậy, qua hai kênh tín dụng và trái phiếu, các DN BĐS đang vay tới 1,24 triệu tỷ đồng. Tính đến cuối năm 2022, nợ phải trả của nhiều DN BĐS gấp 4-5 lần vốn chủ sở hữu.

Trong bối cảnh dòng vốn bế tắc, các DN BĐS phải trông chờ ngân hàng giải cứu. Tuy vậy, ngân hàng không dễ gì đồng ý vì lý do an toàn hệ thống. Ngân hàng cũng là một DN và phải tuân thủ các chuẩn mực quản trị rủi ro để bảo vệ lợi ích của mình, của cổ đông và người gửi tiền.

Vì thế, nếu như tín dụng được coi là liều “doping” cho thị trường BĐS trong giai đoạn khó khăn thì cũng không chắc rằng khả năng tiếp cận vốn của DN BĐS dễ dàng.

Để tín dụng có thể vực dậy thị trường BĐS, giới chuyên gia kinh tế cho rằng bản thân các DN BĐS phải chủ động cơ cấu lại phân khúc, tập trung vào các dự án nhà ở thương mại giá rẻ, nhà ở phục vụ nhu cầu ở thực. Đây là phân khúc thị trường có khả năng tiêu thụ tốt, dễ có phương án vay vốn khả thi. Như vậy, lối thoát để trở lại đường đua cho DN BĐS lúc này phải tổng hợp nhiều yếu tố, bao gồm vay vốn ngân hàng lãi suất thấp, giảm giá sản phẩm và đàm phán với trái chủ để giãn nợ trái phiếu.

Trong đó, cần lưu ý nếu không hoàn thành nghĩa vụ trả nợ thì cũng khó lòng vay được vốn giá rẻ từ ngân hàng.

Cũng chính vì thế thời gian qua một số “ông lớn” BĐS đã kiến nghị Ngân hàng Nhà nước cho phép các DN BĐS được phép tái cơ cấu, gia hạn, ân hạn các khoản nợ đến hạn trong 3 năm và không bị chuyển nhóm nợ (sang nhóm nợ xấu, mà như thế thì không thể vay thêm). Được biết, hiện TPHCM có trên 80% dự án nhà ở, khu đô thị gặp khó. Con số này của Hà Nội là 50%, Đà Nẵng 60%, Hải Phòng 30% và Cần Thơ 40%.

“Đường đua” thì lúc nào cũng có, quan trọng là có đủ điều kiện để tham gia hay không. Nói như ông Cao Hữu Phi - Tổng giám đốc Công ty cổ phần đầu tư xây dựng địa ốc Copihome thì mấu chốt là khoanh nợ cũ, rà soát các điều kiện an toàn tín dụng đối với những trường hợp đặc thù để giúp các bên tái cơ cấu khoản nợ đến hạn phải trả.

Cũng cần nhắc lại, theo báo cáo của Tổng cục Thống kê, số DN BĐS giải thể trong năm 2022 là gần 1.200, tăng 38,7% so với năm 2021. Nhiều DN BĐS phải giảm 50% số lao động, giảm lương từ 30 - 50%. BĐS “chất đống” trong khi nhiều người người dân có nhu cầu nhưng không mua được nhà vì giá quá cao.