Để sớm giải ngân gói 120.000 tỉ đồng

Tại kỳ họp Quốc hội đang diễn ra, Bộ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Thanh Nghị cho biết có khoảng 100 dự án của đề án 1 triệu căn NƠXH thuộc diện cho vay trong gói 120.000 tỉ đồng. Các địa phương như Đà Nẵng, Bình Định, Phú Thọ, Trà Vinh, Bắc Giang... cũng bắt đầu công bố nhu cầu vốn phục vụ phát triển NƠXH.

Để triển khai thành công gói tín dụng này, có một số vấn đề cần được giải quyết liên quan đến cung - cầu NƠXH. Cụ thể, Luật Nhà ở chỉ quy định 10 đối tượng thụ hưởng NƠXH nhưng không quy định lý do cũng như làm rõ đối tượng nào cần được ưu tiên. Do đó, có thể xem xét phân chia thành nhóm đối tượng thụ hưởng "đặc biệt" và thụ hưởng "thông thường". Đồng thời, cần xác định tỉ lệ cung cấp phù hợp cho 2 nhóm đối tượng này để tạo niềm tin cho người được thụ hưởng.

Lãi suất vay mua nhà hiện khá cao: 8,2%/năm. Với một hộ gia đình sinh sống tại TP HCM gồm 4 người, trong đó có 2 người phụ thuộc, thu nhập 16,4-21,9 triệu đồng/tháng, nhu cầu thực và khả năng chi trả nhà ở trong khoảng 500-900 triệu đồng. Còn nếu lãi suất vay ngân hàng chỉ 5%/năm, khả năng chi trả đối với các hộ gia đình thuộc phân khúc này là 700 triệu đến 1,2 tỉ đồng, tăng 200-300 triệu đồng so với trường hợp không được hỗ trợ lãi suất. Như vậy, có thể thấy khi được ưu đãi thêm về lãi suất thì khả năng tiếp cận nhà ở của nhóm này sẽ tăng lên.

Tuy nhiên, lưu ý các gói ưu đãi lãi suất cần được thiết lập phù hợp với điều kiện cơ bản của thị trường nhà ở tại các địa phương. Nếu nguồn cung NƠXH tại địa phương không co giãn, việc hỗ trợ lãi suất chỉ làm tăng giá nhà chứ không cải thiện khả năng tiếp cận nhà ở của hầu hết dân cư.

Để tháo gỡ, cần triển khai các quy tắc rõ ràng và minh bạch để xác định điều kiện và đối tượng thụ hưởng NƠXH. Bên cạnh đó, thủ tục pháp lý phát triển NƠXH là một điểm nghẽn lớn nên cơ quan quản lý cần giảm thiểu thủ tục pháp lý liên quan phát triển NƠXH để hỗ trợ tăng nguồn cung. Việc này có ý nghĩa đặc biệt quan trọng trong ngắn hạn vì có thể giúp giảm chi phí nhà ở. Ngoài ra, quỹ đất sạch cũng là một vấn đề cần được giải quyết bởi chi phí phát triển đất chiếm tỉ lệ cao trong chi phí xây dựng nhà ở.

Quan trọng hơn cả là cần đề xuất thí điểm cơ chế đột phá vì 2 lợi ích rõ ràng và quan trọng. Một là giúp nhà đầu tư vừa hoàn thiện thủ tục pháp lý vừa triển khai dự án. Hai là thời gian hoàn thiện sản phẩm rút ngắn giúp gián tiếp tiết kiệm chi phí cho doanh nghiệp, đồng thời người mua tăng cơ hội sở hữu nhà do giảm được phần nào sự gia tăng của chi phí theo thời gian. Việc cho phép hoán đổi 20% quỹ đất trong dự án nhà ở thương mại để xây dựng NƠXH một cách linh hoạt, nếu được triển khai, sẽ làm tăng thêm số lượng nhà ở cho người có thu nhập trung bình và thấp tại TP HCM.