Nhà ở xã hội giá dưới 15 triệu đồng/m2?

Nhiều khó khăn, vướng mắc

Báo cáo của Ban Nghiên cứu phát triển kinh tế tư nhân (Ban IV) dựa trên kết quả khảo sát trực tuyến thực hiện với 8.343 người lao động (NLĐ). Một nội dung đáng chú ý mà Ban IV khảo sát là nhà ở xã hội (NOXH). Theo đó, nhu cầu về NOXH cao gấp hơn 1,5 lần so với tỷ lệ NLĐ hiện đang ở NOXH (18%).

Khảo sát cho thấy, còn nhiều khó khăn khi mua NOXH và điều kiện để được mua NOXH hiện là rào cản lớn nhất với 39% NLĐ tham gia khảo sát có cùng nhận định này. 3 khó khăn lớn khác ở góc nhìn của NLĐ là: Thiếu tài chính sẵn có cho khoản đóng góp ban đầu (33%); Khó cạnh tranh suất mua (32%); Hồ sơ giấy tờ chứng minh phức tạp (27%).

Từ đó, Ban IV đề nghị Thủ tướng nghiên cứu điều chỉnh tên chương trình/đề án “Đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ NOXH cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2021-2030" thành “Đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ nhà ở cho NLĐ thuộc diện thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2021-2030”; đi đôi với việc giảm mạnh lãi suất cho vay và áp dụng cho tất cả đối tượng NLĐ mua nhà ở trong chương trình.

Theo khảo sát, hiện chỉ có người thuộc diện đối tượng chính sách xã hội mới được tiếp cận vay với lãi suất thấp tại các ngân hàng chính sách xã hội, còn đối tượng công nhân khu công nghiệp muốn mua NOXH hầu hết phải vay với lãi suất thông thường của ngân hàng thương mại. Đây là bài toán rất thách thức với số đông NLĐ vì số tiền trả lãi, trả gốc hàng tháng thậm chí vượt quá 50% thu nhập của công nhân.

Đồng thời, Ban IV đề nghị Chính phủ xem xét xây nhiều NOXH chất lượng tốt. Nhà nên có diện tích nhỏ 45-50m2/căn hộ, giá cả dưới 15 triệu đồng/m2, lãi suất vay ngân hàng không quá 5%/năm, ổn định trong vòng 15 năm. "Nhà nước cần đồng hành tháo gỡ các vướng mắc pháp lý cho các chủ đầu tư thì việc xây dựng nhà với chi phí 15 triệu đồng/m2 là khả thi" - Ban IV kiến nghị.

Mục tiêu về NOXH là hướng tới người có thu nhập thấp và hướng tới nhà ở giá rẻ nhưng đến nay khó thực hiện khi giá NOXH đang ở mức rất cao so với thu nhập của NLĐ, trung bình trên 15 triệu đồng/m2, có nơi 21 - 25 triệu/m2.

Chẳng hạn Dự án NOXH tại đường Tố Hữu (quận Nam Từ Liêm, Hà Nội) được phê duyệt giá bán gần 20 triệu đồng/m2. Không những vậy, các dự án NOXH cũ cũng trong guồng tăng giá mạnh. Dự án nhà ở Đại Kim (Hoàng Mai, Hà Nội) được mở bán từ 2016 với giá 14 triệu đồng/m2. Dự án được bàn giao và đi vào sử dụng từ năm 2017 tới nay, giá bán thứ cấp hiện tại ở mức giá từ 32 - 35 triệu đồng/m2. Dự án Rice City Sông Hồng (Long Biên, Hà Nội) cách đây 5 năm được mở bán với giá hơn 13 triệu đồng, nhưng đến nay giá bán thứ cấp cũng được đẩy lên 26 - 27 triệu đồng/m2.

Ông Nguyễn Quốc Anh - Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn cho rằng, việc mua nhà ở các đô thị lớn sẽ ngày càng khó khăn. Do đó, người dân cần có kế hoạch tích lũy, gia tăng thu nhập để sớm mua được nhà; trong khi dự báo khoảng cách giữa giá nhà với thu nhập bình quân của người dân sẽ ngày càng tăng lên.

Trở lại với đề xuất của Ban IV, liệu việc phát triển NOXH giá 15 triệu đồng/m2 có khả thi khi giá bất động sản luôn tăng theo thời gian? Chưa kể vật giá như sắt, thép, cát sỏi cũng ngày một tăng.

Liên quan đến vấn đề này, ông Lê Hữu Nghĩa - Giám đốc Công ty TNHH Thương mại Xây dựng Lê Thành khẳng định, với chi phí đầu vào cao như hiện tại, đừng nói đến mức giá 15 - 20 triệu đồng/m2, muốn có NOXH ở tầm giá 25 triệu đồng/m2, DN cần được hỗ trợ về quỹ đất và cơ chế. Làm NOXH chỉ được phép lãi 10% nhưng thời gian làm mất 5 năm, vậy mỗi năm lợi nhuận chỉ có 2%. Nếu không có nhiều tâm huyết thì các doanh nghiệp sẽ không làm vì vướng nhiều thủ tục.

Một thực tế hiện nay là dự án NOXH được miễn tiền sử dụng đất nhưng phải làm thủ tục thanh toán xong mới được miễn. Ngoài ra, còn phải kiểm tra đối tượng được mua NOXH, thẩm định giá bán. Những việc này khiến kéo dài thời gian làm thủ tục, không hấp dẫn nhà đầu tư. Bên cạnh đó, nguồn vốn phát triển NOXH cũng hạn chế, gói tín dụng thời gian qua không đủ để nhà đầu tư kéo giá thành xuống.

Một dự án nhà ở xã hội Khu đô thị phía Nam, TP Bắc Giang.

Cụ thể hóa trách nhiệm

Vậy làm cách nào để tăng nguồn cung NOXH vừa túi tiền người dân, tăng khả năng tiếp cận nhà cho NLĐ? Ông Ngô Gia Hoàng - Giảng viên khoa Luật Thương mại (Trường Đại học Luật TPHCM), cho rằng nếu xem chính sách NOXH mang tính chất cứu trợ cho các đối tượng yếu thế trong xã hội, thì Nhà nước nên thể hiện vai trò chủ lực.

“Nhà nước nên trực tiếp đầu tư NOXH và có những khoản hỗ trợ trực tiếp dành cho các đối tượng yếu thế, thay vì ưu đãi để khuyến khích tư nhân đầu tư. Cần có một cơ quan quản lý nhà ở để quản lý tập trung, thống nhất từ khâu lập quy hoạch, bố trí quỹ đất, quá trình thực hiện, đến khâu phân phối nhà ở và quản lý vận hành sau khi dự án hoàn thành" - ông Hoàng phân tích.

Nhiều ý kiến cũng cho rằng về mặt tổng quan, NOXH là một sản phẩm nhà ở, nhà nước phải đóng vai trò để NOXH có giá phù hợp, không phải ban, tặng, cho… NOXH cần các chính sách phù hợp nhất, tùy thu nhập từng địa phương. Nhiều DN đều mong muốn đóng góp cho phát triển NOXH nhưng gặp nhiều vướng mắc về vấn đề pháp lý, nguồn vốn… Vì thế, các gói kích cầu của Chính phủ cần giải quyết được nguồn vốn. Các quỹ vay phải có chính sách hỗ trợ NLĐ cụ thể hơn, vay dài hạn 25-35 năm mới tiếp cận được NOXH.

Theo ông Nguyễn Văn Hậu - Phó Chủ tịch Hội Luật gia TPHCM, để tạo điều kiện đầu tư phát triển NOXH, Nhà nước không chỉ dừng lại ở việc áp dụng các chính sách hỗ trợ mà nên suy xét, xây dựng thêm những nội dung khác về mức vốn cho vay cũng như thời hạn cho vay theo hướng có lợi hơn cho người hưởng chính sách hỗ trợ. Các gói tài chính nên được kéo dài hơn, tối đa 20 năm hoặc 25 năm, với các mức hỗ trợ tối đa 80% hoặc 85% giá trị hợp đồng, bởi nếu chờ tích lũy đủ tiền để mua, thuê mua NOXH với mức giá như hiện nay thì người có thu nhập thấp gần như không có cơ hội.

Về đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ, Điều 74 Dự thảo Luật quy định hộ gia đình nghèo và cận nghèo ở khu vực nông thôn là một trong các đối tượng đủ điều kiện được hưởng chính sách hỗ trợ. Tuy nhiên, đối với vùng nông thôn thì không nên dựa vào tiêu chí hộ nghèo hay hộ cận nghèo mà phải tính theo tỷ lệ thu nhập trên giá nhà ở trung bình, như thế sẽ tạo điều kiện cho việc áp dụng phương thức tính mức giảm thuế thu nhập cá nhân, tăng tính bổ trợ của các quy định và tạo điều kiện cho người dân nhận được nhiều lợi ích hơn.

Ông Hậu cho biết ở các nước công nghiệp có quy định về chính sách "đầu tư có trách nhiệm". Do đó, dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) cũng nên có quy định cụ thể trách nhiệm đối với việc xây dựng nhà ở cho công nhân. Cần phải thể hiện cụ thể về trách nhiệm của từng cá nhân, từng bộ phận, đơn vị nào có nhiệm vụ lo tài chính, đơn vị nào đóng vai trò là chủ đầu tư, đơn vị nào tìm kiếm và tiếp cận đất đai. Việc quy định rõ cụ thể từng trách nhiệm sẽ hạn chế tình trạng đùn đẩy dẫn đến không ai thực hiện.

Thủ tục đầu tư dự án còn phức tạp

Theo ông Mai Thanh Tùng - Phó phòng Phát triển nhà và Thị trường bất động sản (Sở Xây dựng TPHCM), có vướng mắc trong công tác phát triển NOXH, nhà ở giá rẻ, trong đó các bước thủ tục đầu tư dự án NOXH còn phức tạp. Theo quy định, nguồn tiền sử dụng đất thu được từ các dự án phát triển nhà ở thương mại, phát triển đô thị có quy mô sử dụng đất dưới 10ha thực hiện nghĩa vụ NOXH bằng hình thức nộp tiền, được sử dụng để đầu tư xây dựng NOXH. Tuy nhiên, việc sử dụng nguồn tiền này để tái đầu tư xây dựng NOXH thuộc sở hữu nhà nước để cho thuê trong giai đoạn vừa qua còn hạn chế. Nguồn vốn dài hạn với lãi suất ưu đãi để hỗ trợ các chủ đầu tư vay thực hiện đầu tư dự án NOXH, cho các đối tượng được hưởng chính sách nhà ở xã hội vay mua nhà là chưa ổn định.