Nhiều băn khoăn về phương pháp định giá đất

Khoản 5, Điều 158 của Luật Đất đai 2024 quy định 4 phương pháp định giá đất, gồm: phương pháp so sánh, phương pháp thu nhập, phương pháp thặng dư và phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất. Nhằm cụ thể hóa các nội dung này, Bộ Tài nguyên và Môi trường đã xây dựng Dự thảo Nghị định quy định về giá đất và đang lấy ý kiến tổ chức, cá nhân. Trong đó, về phương pháp định giá đất, dự thảo quy định việc lựa chọn phương pháp định giá đất; thông tin để áp dụng phương pháp định giá đất, trách nhiệm của tổ chức tư vấn định giá đất khi thu thập thông tin, trách nhiệm của các đơn vị trong việc cung cấp thông tin; quy định trình tự, nội dung xác định giá đất theo phương pháp so sánh, thu nhập, thặng dư, hệ số điều chỉnh giá đất; quy định cụ thể các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trong phương pháp so sánh.

Theo Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường Lê Minh Ngân, nghị định mới ra đời sẽ bảo đảm sự phù hợp, đồng bộ và thống nhất giữa pháp luật về đất đai, cũng như các quy định của pháp luật khác có liên quan; bảo đảm kế thừa, ổn định, phát triển của hệ thống pháp luật đất đai; sửa đổi, bổ sung các quy định chưa phù hợp với thực tiễn. Đồng thời, giúp đơn giản hóa thủ tục hành chính, giảm các yêu cầu về biểu mẫu báo cáo, số lượng, thành phần hồ sơ cũng như rút ngắn thời gian thẩm định, linh hoạt phương thức nộp hồ sơ, nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho người dân và doanh nghiệp trong việc thực hiện các thủ tục hành chính về đất đai.

Theo giới chuyên gia, việc ban hành kịp thời, đồng bộ các văn bản quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai sẽ tạo ra hành lang pháp lý chặt chẽ, khả thi cho việc quản lý, khai thác nguồn lực, cũng như sử dụng hợp lý, tiết kiệm, hiệu quả đất đai, phát triển các công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, nhà ở đô thị.

Tuy nhiên, theo ông Nguyễn Minh Trí (Hiệp hội Bất động sản Việt Nam), có rất nhiều nội dung trong dự thảo cần được điều chỉnh cho phù hợp với tình hình thực tế. Đơn cử, với Luật Đất đai, cần làm rõ trường hợp “nhà đầu tư khác” sau khi mua tài sản của dự án đầu tư bị chấm dứt hoạt động, để được nhà nước cho thuê trong trường hợp đất thuê trả tiền hàng năm, hoặc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, thì có cần các điều kiện cụ thể nào không? Thời gian thuê đất trong trường hợp nhận chuyển nhượng tài sản đối với đất thuê trả tiền hàng năm, được tính theo dự án đầu tư đã bị chấm dứt hay như thế nào?

Tương tự, ông Nguyễn Tiến Thỏa - Chủ tịch Hội Thẩm định giá Việt Nam cho rằng, lợi nhuận của nhà đầu tư trong phương pháp thặng dư cũng quy định chưa bảo đảm nguyên tắc tính đúng, tính đủ, thậm chí còn nhầm lẫn giữa chi phí và lợi nhuận. “Lợi nhuận của nhà đầu tư (đã bao gồm chi phí vốn sở hữu và chi phí vốn vay) được tính bằng tỷ lệ % trên chi phí đầu tư xây dựng quy định tại điểm a khoản này” - ông Thỏa nói, đồng thời cho biết thêm, lợi nhuận không tính trên tổng chi phí (gồm chi phí tiền sử dụng đất + chi phí đầu tư phát triển bất động sản trên đất) mà chỉ tính trên chi phí đầu tư phát triển bất động sản trên đất, loại bỏ chi phí để có quyền sử dụng đất và các chi phí kinh doanh (chi phí quảng cáo, bán hàng, chi phí quản lý vận hành) là không đúng với nguyên lý hình thành giá.

Đóng góp cho nội dung thu hồi đất trong Luật Đất đai 2024, ông Nguyễn Quốc Hiệp - Chủ tịch Hiệp hội Các nhà thầu xây dựng Việt Nam chỉ rõ: mục 1 gồm 2 trường hợp thu hồi đất vì mục đích quốc phòng an ninh và để phát triển kinh tế xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng. Nhưng chỉ có hướng dẫn trình tự với trường hợp quốc phòng an ninh, trường hợp còn lại chưa đề cập, trong khi vấn đề này doanh nghiệp rất quan tâm.

Ngoài ra, ở mục 4, cưỡng chế kiểm đếm và thu hồi, tại Điều 37.2: “Vận động, thuyết phục, đối thoại với người bị cưỡng chế trong thời hạn 5 ngày và được thể hiện bằng văn bản”. Do đây là thủ tục tốn nhiều thời gian nên ông Hiệp đề nghị bổ sung thành: Sau khi UBND cấp huyện thông báo việc kiểm đếm để thu hồi, sau thời hạn 15 ngày kể từ thời điểm thông báo, nếu chủ sử dụng đất không đồng thuận, thì ban cưỡng chế sẽ vận động, thuyết phục, đối thoại trong thời hạn 5 ngày.