Bỏ khung giá đất - bước đột phá trong sửa đổi Luật đất đai - Bài cuối: Khắc phục 'tính hành chính' trong xác định giá đất

Trong giao dịch giữa các chủ thể mua bán, thuê - cho thuê quyền sử dụng đất, yếu tố giá cả được xác định theo nguyên tắc kinh tế thị trường, nghĩa là theo cơ chế đồng thuận, thuận mua vừa bán và bên nhận thu nhập có nghĩa vụ thực hiện các nghĩa vụ đóng thuế thu nhập theo quy định của pháp luật về thu nhập doanh nghiệp, thu nhập cá nhân. Tuy nhiên, giá đất mà người sử dụng đất phải trả cho ngân sách nhà nước được hình thành không theo cơ chế thị trường mà theo cơ chế quản lý hành chính. Do đó, có thể nói rằng, cùng một vấn đề về giá, tồn tại hai cơ chế xác định khác nhau, dẫn tới nhiều bất cập.

Trong khi giá cả chuyển giao do các chủ thể dân sự thực hiện được thực hiện theo nguyên tắc kinh tế thị trường, nhưng tồn tại yếu tố “bảng giá đất” do địa phương ban hành làm cơ sở cho việc hình thành cơ chế “hai giá”, gây nên sự méo mó của thị trường giao dịch, trốn thuế và thất thoát ngân sách nhà nước.

Theo quy định tại Điều 114, Luật Đất đai 2013, UBND cấp tỉnh quyết định giá đất cụ thể, cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh có trách nhiệm giúp UBND cấp tỉnh tổ chức việc xác định giá đất cụ thể. Như vậy, việc xác định giá đất cụ thể được thực hiện bởi cơ quan quản lý nhà nước theo trình tự và thủ tục hành chính chứ không theo cơ chế của thị trường. Mặc dù, Luật Đất đai 2013 có quy định “Trong quá trình thực hiện, cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh được thuê tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất để tư vấn xác định giá đất cụ thể”, nhưng trên thực tế, có rất ít trường hợp UBND các tỉnh thuê đơn vị thẩm định giá để xác định giá đất. Từ khía cạnh này cho thấy quyền lực của cơ quan hành chính là rất lớn trong việc can thiệp “tính thị trường” của giao dịch về đất đai, là yếu tố có tính cơ sở cho việc câu kết giữa một số doanh nghiệp với cán bộ, công chức có thẩm quyền trong việc đưa ra các mức giá thấp đến khó hiểu khi so sánh với giá thị trường.

Sai phạm tại các địa phương trong thời gian qua liên quan đến việc giao đất, cho thuê đất chủ yếu tập trung vào vấn đề giá đất. Việc xác định giá đất thấp, cơ chế quản lý lỏng lẻo dẫn tới việc người sử dụng đất nợ tiền sử dụng đất… là một nguyên nhân quan trọng trong số các nguyên nhân của hiện tượng đầu cơ quỹ đất, găm đất để trục lợi. Nhà đầu tư chỉ cần trúng đấu giá hoặc được giao đất, cho thuê đất từ Nhà nước và đắp chiếu dự án trong nhiều năm, một mặt có tài sản để làm tài sản thế chấp cho việc vay vốn từ tổ chức tín dụng, mặt khác chờ giá đất lên để phân lô bán nền hoặc chuyển đổi mục đích sử dụng đất là có thể kiếm lợi một số tiền rất lớn, lớn đến mức mà các khoản tiền phạt từ phía Nhà nước chỉ được ghi sổ kế toán như một khoản chi phí rất nhỏ của doanh nghiệp.

Theo quy định tại Nghị định 44/2014/NĐ-CP về giá đất, có 5 phương pháp xác định giá đất, bao gồm phương pháp so sánh trực tiếp, phương pháp chiết trừ, phương pháp thu nhập, phương pháp thặng dư, và phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất. Nhưng các phương pháp này lại không có sự nhất quán với các phương pháp thẩm định giá do Bộ Tài chính ban hành. Trong khi đất đai là tài sản công do Nhà nước chuyển giao cho người sử dụng đất dưới hình thức giao đất, cho thuê đất nhằm các mục đích thương mại, thì tài sản đó có vị thế pháp lý như các tài sản khác, trong đó cơ chế xác định giá cũng cần tuân thủ các tiêu chuẩn mà Nhà nước đã ban hành. Tuy nhiên, việc thiết lập các tiêu chuẩn xác định giá đất khác biệt với các phương pháp thẩm định giá tài sản khác không chỉ dẫn tới sự khó khăn trong việc đánh giá tính chính xác về giá giao đất, cho thuê đất mà còn là cơ hội để một bộ phận cán bộ, công chức quản lý nhà nước có thể tư lợi, đặc biệt là khi phối hợp với cơ chế độc quyền của UBND cấp tỉnh trong việc xác định giá đất... Trên thực tế, khung giá đất của Nhà nước chỉ bằng khoảng 20%-30% khung giá đất thị trường; và khung giá đất của cấp tỉnh cũng chỉ bằng từ 30 đến 60% giá đất thị trường tại địa phương.

Từ một số bất cập như vậy cho thấy Dự thảo Luật Đất đai cần khắc phục triệt để khuyết điểm về “tính hành chính” trong công tác xác định giá đất. Tăng cường sự giám sát của cơ quan quản lý nhà nước, của nhân dân và thị trường thông qua cơ chế công bố công khai thông tin, cơ chế đấu giá rộng rãi, cũng như ý kiến thẩm định của đơn vị thẩm định giá độc lập là các giải pháp cụ thể cần được luật hoá để cơ chế xác định giá đất trở nên minh bạch hơn, đảm bảo tính thị trường hơn, tăng nguồn thu cho ngân sách, giảm tiêu cực trong cơ quan quản lý nhà nước.

Theo ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh, nguồn lực ngân sách của địa phương có hạn, thu không đủ chi nên trong nhiều năm qua rất khó trong việc giải phóng mặt bằng để tạo lập đủ quỹ đất nhằm thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất để lựa chọn nhà đầu tư. Thực tế hiện nay chỉ có hơn 15 tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương tự chủ được ngân sách và có đóng góp với Trung ương, mà lớn nhất như TP Hồ Chí Minh thì số thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất năm 2021 cũng không lớn, chỉ có hơn 11.000 tỷ đồng nhưng đã “hoà lẫn” vào ngân sách thành phố và không đủ chi. Như vậy, các tỉnh nhỏ, trong đó có tỉnh chỉ thu ngân sách nhà nước dưới 1.000 tỷ đồng/năm, trong đó số thu từ đất rất nhỏ bé thì sẽ rất khó khăn trong việc thực hiện các quy định về quản lý đất đai.

T.Hằng (ghi)