Đổi mới chính sách đất đai và tầm nhìn định hướng 2026-2030

Đổi mới cơ chế quản lý đất đai từ năm 1986

Đổi mới quản lý đất đai từ Đại hội VI đến Đại hội VII mang ý nghĩa bản lề trong quá trình cải cách kinh tế xã hội của Việt Nam, đặc biệt trong lĩnh vực đất đai và nông nghiệp. Trọng tâm xuyên suốt của giai đoạn này là chuyển đổi từ cơ chế tập trung quan liêu bao cấp sang cơ chế khoán, thừa nhận vai trò trung tâm của kinh tế hộ gia đình, với mục tiêu trước mắt là bảo đảm an ninh lương thực và ổn định xã hội.

Đại hội VI năm 1986 diễn ra trong bối cảnh nền kinh tế rơi vào khủng hoảng nghiêm trọng, lạm phát cao và tình trạng thiếu lương thực kéo dài. Đại hội đã xác định nông nghiệp là mặt trận hàng đầu, tập trung ưu tiên nguồn lực cho sản xuất nông nghiệp. Dù văn kiện Đại hội chưa hình thành rõ khái niệm quyền sử dụng đất theo nghĩa thị trường, nhưng chủ trương khoán trong nông nghiệp, được cụ thể hóa bằng Nghị quyết 10 năm 1988, đã tạo ra bước ngoặt quan trọng. Đất đai được giao ổn định cho hộ gia đình, trao quyền tự chủ trong sản xuất, từ đó giải phóng mạnh mẽ sức lao động và tiềm năng đất đai. Vai trò của Nhà nước chuyển từ can thiệp trực tiếp sang quản lý vĩ mô thông qua quy hoạch và chính sách, góp phần đưa Việt Nam nhanh chóng trở thành quốc gia xuất khẩu gạo.

Đất đai được giao ổn định cho hộ gia đình, trao quyền tự chủ trong sản xuất. Ảnh minh họa.

Đại hội VII năm 1991 đánh dấu sự phát triển về chất của tư duy kinh tế với việc khẳng định mô hình kinh tế nhiều thành phần. Luật Đất đai 1993 ra đời đã thể chế hóa chủ trương giao đất ổn định lâu dài cho nông dân, lần đầu tiên ghi nhận năm quyền cơ bản của người sử dụng đất, đặt nền móng cho thị trường quyền sử dụng đất. Chiến lược phủ xanh đất trống, đồi núi trọc thông qua giao đất lâm nghiệp đã gắn lợi ích kinh tế với bảo vệ môi trường. Tuy vậy, cơ chế giá đất do Nhà nước quy định vẫn bộc lộ hạn chế, chưa phản ánh đúng giá trị thị trường.

Quản lý đất đai phục vụ đô thị hóa, công nghiệp hóa

Giai đoạn từ Đại hội VIII đến Đại hội XI đánh dấu quá trình đẩy mạnh công nghiệp hóa, hiện đại hóa, trong đó đất đai dần trở thành nguồn vốn quan trọng phục vụ phát triển hạ tầng, công nghiệp và đô thị. Khác với giai đoạn trước tập trung vào an ninh lương thực, đất đai trong giai đoạn này được khai thác mạnh mẽ như công cụ tạo nguồn lực tài chính cho tăng trưởng kinh tế. Tuy nhiên, quá trình này đồng thời làm bộc lộ nhiều bất cập về thể chế, quản trị và phân bổ lợi ích.

Đại hội IX năm 2001 lần đầu tiên chính thức xác lập mô hình kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, qua đó đặt ra yêu cầu điều chỉnh toàn diện chính sách đất đai để phù hợp với cơ chế thị trường. Chiến lược phát triển kinh tế xã hội 2001-2010 nhấn mạnh chuyển dịch cơ cấu sử dụng đất từ nông nghiệp sang công nghiệp và dịch vụ nhằm phục vụ mục tiêu công nghiệp hóa. Hàng loạt khu công nghiệp, khu chế xuất và khu đô thị mới được hình thành thông qua cơ chế thu hồi đất và cho thuê đất với mức ưu đãi cao. Đất đai vì vậy trở thành nguồn lực trung tâm để phát triển hạ tầng và thu hút đầu tư. Văn kiện Đại hội đã đặt vấn đề sử dụng công cụ tài chính như thuế bất động sản nhằm điều tiết địa tô chênh lệch, song việc triển khai còn chậm, tạo điều kiện cho đầu cơ và tích tụ đất đai mang tính phi sản xuất.

Đến Đại hội XI năm 2011, những hệ quả của giai đoạn tăng trưởng nóng bộc lộ rõ nét trong bối cảnh thị trường bất động sản suy giảm mạnh và khiếu kiện đất đai gia tăng. Chiến lược phát triển 2011-2020 xác định quản lý đất đai là điểm nghẽn lớn của phát triển, gắn với tình trạng lãng phí tài nguyên và tham nhũng. Tư duy sử dụng đất bắt đầu chuyển sang nhấn mạnh yêu cầu tiết kiệm, hiệu quả và kiểm soát quyền lực, đặt nền tảng cho quá trình cải cách sâu hơn về thể chế đất đai trong giai đoạn sau.

Đột phá thể chế quản lý đất đai theo cơ chế thị trường và chuyển đổi số

Giai đoạn từ Đại hội XII, Đại hội XIII đến việc ban hành Nghị quyết 18-NQ/TW được xem là bước đột phá thể chế sâu sắc nhất trong lịch sử quản lý đất đai thời kỳ Đổi mới. Trọng tâm của giai đoạn này là chuyển đổi căn bản phương thức quản lý đất đai từ nặng về hành chính sang vận hành theo nguyên tắc thị trường, minh bạch và gắn chặt với chuyển đổi số, qua đó khơi thông hiệu quả nguồn lực đất đai cho phát triển.

Đất đai là nguồn lực nội sinh quan trọng hàng đầu của nền kinh tế. Ảnh minh họa.

Đại hội XIII năm 2021 đã nâng tầm nhận thức lý luận khi xác định đất đai là nguồn lực nội sinh quan trọng hàng đầu của nền kinh tế. Hoàn thiện thể chế quản lý và sử dụng đất trở thành bộ phận cốt lõi trong đột phá chiến lược về thể chế nhằm hoàn thiện kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa. Tư duy mới nhấn mạnh phân cấp, phân quyền mạnh hơn cho địa phương trong quản lý đất đai đi đôi với tăng cường kiểm tra, giám sát để kiểm soát quyền lực. Quản lý đất đai được đặt trong mối quan hệ chặt chẽ với khai thác nguồn lực tài chính thông qua thuế, phí và tiền sử dụng đất nhằm tạo vốn cho đầu tư phát triển hạ tầng. Các cơ chế sử dụng đất để tạo vốn như hợp đồng BT được rà soát toàn diện nhằm bảo đảm công khai và minh bạch.

Nghị quyết 18-NQ/TW năm 2022 của Hội nghị Trung ương 5 khóa XIII là bước ngoặt mang tính cách mạng, đặc biệt trong lĩnh vực giá đất. Chủ trương bãi bỏ khung giá đất do Trung ương ban hành và giao quyền cho địa phương xây dựng bảng giá đất sát với giá thị trường, cập nhật thường xuyên, nhằm xóa bỏ cơ chế hai giá kéo dài nhiều năm, hướng tới giảm thất thu ngân sách, hạn chế tham nhũng và đầu cơ đất đai, đồng thời đặt ra thách thức mới về chi phí bồi thường và giá nhà ở. Song song với đó, yêu cầu số hóa quản lý đất đai và xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai quốc gia thống nhất đến năm 2030 tạo nền tảng cho quản trị hiện đại và minh bạch hơn.

Định hướng quản lý đất đai trong kỷ nguyên xanh - số

Giai đoạn 2026-2030 gắn với nhiệm kỳ Đại hội XIV được xác định là thời kỳ thực thi, hoàn thiện và tối ưu hóa toàn diện các cải cách thể chế đất đai đã được thiết lập thông qua Nghị quyết 18-NQ/TW và Luật Đất đai 2024. Trọng tâm chiến lược không chỉ dừng ở thể chế hóa, ban hành chính sách mới mang tính đột phá, mà chuyển sang nâng cao hiệu lực thực thi, xử lý các điểm nghẽn phát sinh và bảo đảm đất đai thực sự trở thành nguồn lực nội sinh phục vụ phát triển nhanh và bền vững.

 Bảng so sánh tư duy và công cụ quản lý qua các kỳ đại hội

    Nguồn: Tổng hợp

Báo cáo chính trị Đại hội XIV hình thành khung động lực phát triển mới, trong đó chuyển đổi số và khoa học công nghệ được xác định là động lực then chốt. Quản lý đất đai chuyển dịch từ mô hình quản lý dựa trên hồ sơ địa chính giấy, thủ tục phân tán sang mô hình quản trị đăng ký đất đai dựa trên dữ liệu số và phân tích thông minh. Tư duy phòng chống lãng phí được nâng lên ngang tầm với phòng chống tham nhũng. Nghị quyết 74-NQ/TW và các kết luận gần đây của Bộ Chính trị đã coi tình trạng dự án treo, đất bỏ hoang, sử dụng đất kém hiệu quả là biểu hiện lãng phí nghiêm trọng nguồn lực quốc gia. Trong giai đoạn 2026-2030, sẽ diễn ra các đợt rà soát lớn để thu hồi đất của các dự án chậm tiến độ, bất kể thuộc khu vực công hay tư.

Từ ngày 1/1/2026, các địa phương phải áp dụng bảng giá đất mới. Ảnh minh họa.

Vận hành đầy đủ cơ chế giá đất theo thị trường. Từ ngày 1/1/2026, các địa phương buộc phải áp dụng bảng giá đất mới phù hợp với nguyên tắc định giá thị trường theo quy định của Luật Đất đai 2024. Thực tiễn thí điểm cho thấy mức điều chỉnh giá có thể rất lớn so với trước đây, qua đó làm thay đổi căn bản cấu trúc chi phí đầu tư. Giá đất đầu vào tăng tạo sức ép buộc doanh nghiệp chuyển dịch sang các dự án có hàm lượng công nghệ cao và giá trị gia tăng lớn hơn, hạn chế mô hình tăng trưởng dựa trên khai thác đất đai giá rẻ. Nguồn thu ngân sách từ đất đai của địa phương tăng lên đáng kể, tạo dư địa cho đầu tư phát triển hạ tầng và dịch vụ công. Chuẩn hóa phương pháp định giá đất, đặc biệt là kiểm soát chặt chẽ phương pháp thặng dư, sẽ là yếu tố then chốt bảo đảm tính minh bạch và ổn định của thị trường.

Chiến lược chuyển đổi số đất đai giai đoạn 2026-2030 hướng tới mục tiêu hoàn thành Hệ thống thông tin đất đai quốc gia thống nhất vào năm 2030, quản lý địa chính và kết nối liên thông với cơ sở dữ liệu dân cư, thuế, công chứng và ngân hàng. Việc minh bạch hóa và ghi nhận thời gian thực các giao dịch bất động sản, gắn với thanh toán không dùng tiền mặt, sẽ giúp Nhà nước kiểm soát dòng tiền, chống rửa tiền và thu thuế chính xác theo giá trị thực.

Quy hoạch sử dụng đất quốc gia 2026-2030 định hình không gian phát triển mới, ưu tiên hạ tầng giao thông chiến lược, năng lượng tái tạo và khu công nghiệp sinh thái, đồng thời tăng cường khả năng thích ứng với biến đổi khí hậu, đặc biệt tại Đồng bằng sông Cửu Long, là nền tảng không gian phát triển hiện đại, với tầm nhìn phát triển dài hạn trong kỷ nguyên xanh, kỷ nguyên phát triển mới của dân tộc.

PGS.TS Nguyễn Đình Thọ

Viện Chiến lược, Chính sách Nông nghiệp và Môi trường

Nguồn: nongnghiepmoitruong.vn

Bài viết gốc: Xem tại đây