Thị trường bất động sản 2026: Không còn “cơn sốt” ngắn hạn

Thị trường bất động sản được dự báo sẽ hướng đến nhu cầu ở thực mạnh mẽ hơn. Ảnh: Quang Vinh

Giai đoạn cạnh tranh thực chất

Thời gian gần đây, thị trường chung cư Hà Nội đã chững lại. Một số môi giới đăng tin “chủ nhà cần bán gấp”, “giảm giá nếu thiện chí mua sớm”... nhằm sớm được đẩy được hàng.

Giới chuyên gia đánh giá, thị trường BĐS (BĐS) Việt Nam đang dần bước vào trạng thái cân bằng hơn khi nguồn cung được cải thiện và tiếp tục xu hướng tăng. Dữ liệu nghiên cứu của Hội Môi giới BĐS Việt Nam (VARS) cho thấy, toàn thị trường ghi nhận khoảng 128 nghìn sản phẩm mở bán mới, mức cao nhất trong giai đoạn 2019-2025 và tiệm cận “đỉnh” nguồn cung. Thị trường đang dịch chuyển ngày càng rõ sang mô hình phát triển dựa trên cán cân cung - cầu thực và năng lực tài chính của các chủ thể tham gia thị trường.

Trong bối cảnh giá BĐS, nhất là tại các đô thị lớn, đã tăng cao so với thu nhập bình quân, trong khi chi phí vốn, đặc biệt là lãi suất vay, tiếp tục tạo áp lực, thị trường dần thu hẹp đối tượng tham gia. Người mua nhà ở thực buộc phải có nền tảng tài chính vững vàng và khả năng tích lũy dài hạn. Nhà đầu tư cũng không còn dễ dàng đạt lợi nhuận cao như giai đoạn trước, họ buộc phải chuyển sang tư duy chọn lọc, ưu tiên giá trị thực, khả năng khai thác, thanh khoản và quản trị rủi ro. Những nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính cao, thiếu chiến lược dài hạn sẽ dần bị loại khỏi cuộc chơi.

Theo nhận định của bà Giang Huỳnh - Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn Savills TPHCM, thị trường BĐS Việt Nam đang đi qua giai đoạn điều chỉnh mang tính tái cấu trúc, nhằm chuẩn bị cho một chu kỳ phát triển mới mang tính thực chất và bền vững hơn.

Từ năm 2026, thị trường sẽ vận hành dưới tác động toàn diện của Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở 2023, Luật Kinh doanh BĐS cùng với bảng giá đất mới áp dụng từ ngày 1/1/2026.

Dù bảng giá đất mới có thể làm gia tăng nghĩa vụ tài chính của doanh nghiệp và người dân trong ngắn hạn, nhưng về dài hạn, điều này được kỳ vọng sẽ tạo ra môi trường đầu tư minh bạch, công bằng hơn, đồng thời tháo gỡ các điểm nghẽn kéo dài trong việc xác định giá đất dự án - yếu tố từng khiến nguồn cung bị đình trệ.

Tháo gỡ các dự án tồn đọng

Bà Đoàn Thị Thanh Mỹ - Phó Cục trưởng Cục Quản lý đất đai (Bộ Nông nghiệp và Môi trường) nhấn mạnh, năm 2024 và 2025 là giai đoạn bản lề với hàng loạt chính sách mới nhằm khơi thông nguồn lực đất đai. Trong đó, điểm nhấn quan trọng là các Nghị quyết tháo gỡ khó khăn cho các dự án tồn đọng và quy định mới về phương thức tiếp cận đất đai, tạo đà phát triển cho thị trường BĐS năm 2026.

Nguồn cung thị trường bất động sản hướng đến đáp ứng nhu cầu ở thực. Ảnh: Quang Vinh

Một trong những nội dung đáng chú ý nhất được bà Mỹ đề cập là Nghị quyết số 254 (được Quốc hội thông qua ngày 11/12/2025). Nghị quyết này đưa ra cơ chế đột phá để xử lý các dự án bị tắc nghẽn ở khâu giải phóng mặt bằng.

Cụ thể, đối với các dự án thực hiện theo cơ chế thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất, nếu nhà đầu tư đã nhận chuyển nhượng được 50% diện tích hoặc nhận được sự đồng thuận của 75% người sử dụng đất trong khu vực dự án, Hội đồng nhân dân sẽ xem xét việc thu hồi đất.

"Khi nhà đầu tư đã thỏa thuận được 75% diện tích, Nhà nước sẽ hỗ trợ để đẩy nhanh quá trình thu hồi đất và phục hồi dự án" - bà Mỹ cho biết đồng thời chỉ rõ, trước đây theo Hiến pháp 2013 và Luật Đất đai, Nhà nước chỉ thu hồi đất trong các trường hợp thật cần thiết vì mục đích quốc phòng, an ninh hoặc phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng. Việc áp dụng cơ chế mới này đòi hỏi sự xem xét kỹ lưỡng của các cấp thẩm quyền, nhưng được đánh giá là giải pháp then chốt để tháo gỡ bế tắc cho các dự án đã "đắp chiếu" nhiều năm do không thể thỏa thuận với số ít hộ dân còn lại.

Bên cạnh đó, Chính phủ cũng đang hoàn thiện Nghị định hướng dẫn chi tiết về cách xác định diện tích và số lượng người sử dụng đất để đảm bảo tính minh bạch khi áp dụng tỷ lệ 75% này.

Liên quan đến nguồn cung dự án, bà Mỹ cho biết các chính sách mới đã nới lỏng điều kiện tiếp cận đất đai. Thay vì chỉ cho phép nhận chuyển nhượng “đất ở” để làm nhà ở thương mại như quy định tại Điều 127 trước đây, hiện nay các quy định thí điểm đã cho phép nhận chuyển nhượng "các loại đất khác".

Luật Đất đai và Nghị quyết 254 làm rõ 4 phương thức tiếp cận đất đai gồm: giao đất qua đấu giá, đấu thầu, và thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất. Đáng chú ý, ngay cả với các trường hợp Nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh tế xã hội (không dùng vốn ngân sách), nếu nhà đầu tư có nhu cầu và năng lực, Nhà nước vẫn cho phép thực hiện cơ chế thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất.

Đối với các dự án tồn đọng cũ, Nghị quyết 265 đã cho phép mở rộng phạm vi áp dụng các cơ chế tháo gỡ của Nghị quyết 170 (trước đây chỉ dành cho TPHCM, Khánh Hòa, Đà Nẵng) ra các địa phương khác. Điều này kỳ vọng sẽ khơi thông nguồn cung từ các dự án đã có kết luận thanh tra, kiểm tra để đưa vào thị trường trong giai đoạn tới.

Về tài chính đất đai, Nghị quyết 254 cho phép áp dụng Bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số K) một cách phổ biến hơn, thay vì bắt buộc định giá đất cụ thể trong mọi trường hợp.

Theo lãnh đạo Cục Quản lý đất đai, việc định giá đất cụ thể sẽ chỉ áp dụng cho hai nhóm đối tượng chính: các dự án lấn biển (hoặc có hạng mục lấn biển) và các dự án hỗn hợp phức tạp không thể xác định qua bảng giá. Thay đổi này giúp đơn giản hóa quy trình tính tiền sử dụng đất, rút ngắn thời gian thủ tục hành chính.

Về quản lý nhà nước, xu hướng phân cấp, phân quyền tiếp tục được đẩy mạnh. Một số thẩm quyền trước đây thuộc cấp huyện sẽ được chuyển giao về cho Chủ tịch UBND cấp xã để tăng tính chủ động. Tuy nhiên, để tránh vướng mắc khi chuyển mục đích sử dụng đất (vốn thuộc thẩm quyền cấp tỉnh), Chính phủ dự kiến cho phép UBND cấp tỉnh được quyết định ủy quyền linh hoạt phù hợp với thực tế địa phương.

Bà Mỹ nhận định, với hành lang pháp lý đã được kiện toàn từ Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh BĐS và các Nghị quyết thí điểm mới nhất, thị trường BĐS sẽ có đủ điều kiện để phục hồi và phát triển mạnh mẽ từ năm 2026...

Hiến kế phát triển nhà ở giá hợp lý

Ông Phạm Trung Quân - Giám đốc R&D CTCP Đầu tư Nam Long, nhận định xu hướng giảm giá nhà là nhu cầu bức thiết của thị trường, song gần như không thể thực hiện trong bối cảnh hiện nay. Nguyên nhân là toàn bộ chi phí đầu vào đều tăng mạnh, từ vật liệu xây dựng đến chi phí đất đai.

Để góp phần kéo giảm giá nhà, các chuyên gia cho rằng cần triển khai 3 giải pháp quan trọng: Tăng nguồn cung nhà ở phù hợp với khả năng chi trả của đại đa số người dân đô thị và giảm chi phí đầu vào, đặc biệt là chi phí giá đất; có chính sách hạn chế đầu cơ; đồng thời cần thiết phải xây dựng thị trường nhà ở cho thuê chuyên nghiệp, bởi việc thiếu sản phẩm cho thuê đang làm gia tăng áp lực sở hữu nhà, gián tiếp đẩy nhu cầu và giá cả lên cao, tạo điều kiện cho đầu cơ. Theo đó, cần ưu tiên phát triển các dự án nhà ở công nhân với chính sách thiết kế và giá cả phù hợp để giảm áp lực an cư cho người lao động.

Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội BĐS TPHCM (HoREA) nhận định, lãi suất vay mua nhà ở xã hội 5,9% hiện nay vẫn còn cao so với thu nhập của người có nhu cầu. Vì vậy, đại diện Hiệp hội BĐS TPHCM kiến nghị giảm lãi suất xuống còn 4,8% để giúp nhiều người dân thu nhập thấp có cơ hội tiếp cận nhà ở.

Bên cạnh đó, cần hoàn thiện cơ chế cho phép người đã bán nhà ở xã hội do luân chuyển công tác hoặc dịch chuyển lao động được tiếp tục mua nhà ở xã hội tại địa phương mới, qua đó tạo điều kiện an cư bền vững cho người lao động.

Ngoài phân khúc nhà ở xã hội, đại diện HoREA cũng kiến nghị bổ sung nguồn cung nhà ở giá phù hợp cho nhóm người có thu nhập trên 20 triệu đồng/tháng - đối tượng không đủ điều kiện mua nhà ở xã hội nhưng cũng khó tiếp cận nhà ở thương mại giá cao hiện nay.

Theo các chuyên gia, việc phát triển đồng bộ nhà ở xã hội, nhà ở thương mại giá hợp lý và thị trường nhà ở cho thuê sẽ là chìa khóa quan trọng giúp thị trường BĐS phát triển bền vững, ổn định và đáp ứng tốt hơn nhu cầu ở thực của người dân trong thời gian tới.

Hồ Hương

Nguồn: daidoanket.vn

Bài viết gốc: Xem tại đây