Thị trường bất động sản chịu áp lực lãi suất

Giao dịch thị trường bất động sản trầm lắng

Mặt bằng lãi suất cho vay tăng cao khiến tâm lý nhà đầu tư thận trọng hơn. Nếu như trước đây, tâm lý phổ biến là sợ bỏ lỡ cơ hội và xuống tiền theo kỳ vọng tăng giá ngắn hạn, thì nay người mua đã thận trọng hơn, lựa chọn kỹ hơn bên cạnh pháp lý, năng lực chủ đầu tư, thì khả năng khai thác thực tế, tính thanh khoản cũng như dư địa tăng trưởng bền vững của bất động sản ngày càng được chú trọng.

Theo báo cáo của Bộ Xây dựng, trong quý I, có 30.857 giao dịch căn hộ chung cư, nhà ở riêng lẻ và 108.998 giao dịch đất nền. Giá căn hộ chung cư mới mở bán tiếp tục duy trì đà tăng ổn định ở mức cao do chi phí nguyên vật liệu và tài chính tăng cao đẩy mặt bằng giá tiếp tục đi lên, như tại Hà Nội có giá bán trung bình 128 triệu đồng/m2, tại Thành phố Hồ Chí Minh có giá bán trung bình 112 triệu/m2.

Đơn cử, tại Hà Nội, Dự án The Sapphire - Vinhomes Smart City có giá rao bán từ 85-93 triệu đồng/m²; Dự án khu nhà ở hỗn hợp 107 Nguyễn Tuân Vihacomplex có giá rao bán từ 98-115 triệu đồng/m²; Thống Nhất Complex (Thanh Xuân) có giá rao bán giá từ 108 -118 triệu đồng/m²; Eco Lake View (Hoàng Mai) có giá rao bán giá từ 88-97 triệu đồng/m²; Dự án Imperia Sola Park có giá rao bán giá từ 83 -96 triệu đồng/m²; Dự án Grand SunLake có giá rao bán giá từ 64-82 triệu đồng/m²; Dự án Lumi Hanoi có giá rao bán giá từ 92 -100 triệu đồng/m².

Lãi suất cho vay tăng cao khiến thị trường bất động sản mất tính thanh khoản. Ảnh minh họa.

Ở phân khúc cao cấp, nhiều dự án có mức giá rao bán ở ngưỡng cao như: Vinhomes Metropolis có giá rao bán từ 192-258 triệu đồng/m²; D’.Le Roi Soleil có giá rao bán từ 170-223 triệu đồng/m²; Vinhomes Skylake có giá rao bán từ 140-178 triệu đồng/m²; Hoàng Thành Tower có giá rao bán từ 180-212 triệu đồng/m²; Sun Feliza Suites có giá rao bán trung bình 160-210 triệu đồng/m².

Tại Thành phố Hồ Chí Minh, dự án Carillon Apartment có giá rao bán từ 68-81 triệu đồng/m²; Dự án Garden Gate có giá rao bán từ 95-102 triệu đồng/m²; Dự án Republic Plaza, Đường Cộng Hòa, Phường Tân Sơn Nhất (trước là phường 4, Quận Tân Bình) có giá rao bán từ 52-59 triệu đồng/m²; Dự án The Aurora Phú Mỹ Hưng có giá rao bán từ 120-130 triệu đồng/m²; Masteri Thảo Điền Eco Green Sài Gòn có giá rao bán từ 112-134 triệu đồng/m²; The Antonia có giá rao bán từ 123-175 triệu đồng/m²; Dự án Diamond Centery có giá rao bán từ 85-96 triệu đồng/m². The Marq có giá rao bán từ 222-260 triệu đồng/m²; Vinhomes Golden River có giá rao bán từ 223-360 triệu đồng/m²; Grand Marina Saigon có giá rao bán từ 440-557 triệu đồng/m²; Metropole Thủ Thiêm có giá rao bán từ 330-448 triệu đồng/m²; Empire City có giá rao bán từ 303-393 triệu đồng/m²; D'Edge Thảo Điền có giá rao bán từ 150-194 triệu đồng/m².

Thị trường phân hóa mạnh mẽ

Ông Nguyễn Văn Đính - Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam nhận định, từ cuối quý III/ 2025, mặt bằng lãi suất tăng khiến tâm lý nhà đầu tư thận trọng hơn, nhưng mặt bằng giá sơ cấp vẫn tiếp tục duy trì ở mức cao,do chi phí đầu vào của dự án ngày càng gia tăng. Việc bảng giá đất mới có hiệu lực từ đầu năm 2026 theo hướng tiệm cận hơn với giá thị trường góp phần nâng cao tính công bằng, minh bạch, song đồng thời cũng làm tăng đáng kể chi phí phát triển dự án, khi giá đất chiếm tới 30% giá nhà. Cùng với đó là áp lực từ giá vật liệu xây dựng, chi phí tài chính, chi phí nhân công và các chi phí triển khai liên quan. Từ khoảng tháng 3/2026, nhiều dự án đã ghi nhận mức tăng giá bán khoảng 2% đến 5% so với giai đoạn trước do các chi phí này được kết chuyển dần vào giá thành sản phẩm.

Thị trường đang chuyển từ tăng trưởng theo chiều rộng sang tăng trưởng theo chiều sâu, từ kỳ vọng giá lên sang chú trọng giá trị thực. Trong bối cảnh mới, các yếu tố như pháp lý minh bạch, vị trí gắn với hạ tầng, chất lượng quy hoạch, uy tín chủ đầu tư, khả năng vận hành và hiệu quả khai thác thực tế sẽ ngày càng đóng vai trò quyết định đối với giá trị BĐS. Nói cách khác, quá trình sàng lọc hiện nay là điều kiện cần thiết để thị trường vận hành minh bạch hơn, chuyên nghiệp hơn và bền vững hơn trong dài hạn.

Nhìn về trung và dài hạn, thị trường BĐS tiếp tục tăng trưởng, nhưng sẽ là tăng trưởng trong trạng thái chọn lọc khắt khe hơn. Động lực đầu tiên cho chu kỳ này đến từ quá trình hoàn thiện và đồng bộ hóa hệ thống pháp luật về đất đai, nhà ở và kinh doanh BĐS. Đây không chỉ là cơ sở để tháo gỡ khó khăn cho các dự án hiện hữu đang gặp vướng mắc mà còn mở đường cho các dự án mới được triển khai, đồng thời đóng vai trò như một “bộ lọc tự nhiên” loại bỏ dần các chủ đầu tư yếu kém, thiếu năng lực tài chính, thiếu năng lực triển khai hoặc không đáp ứng yêu cầu minh bạch của thị trường. Khi khung pháp lý ngày càng hoàn thiện, những chủ thể kinh doanh bài bản sẽ có nhiều cơ hội phát triển hơn, trong khi các chủ thể dựa vào đầu cơ, tận dụng kẽ hở hoặc thiếu năng lực thực sẽ ngày càng khó tồn tại.

Đồng quan điểm, ông Trần Minh Tiến - Giám đốc Trung tâm Nghiên cứu Thị trường & Am hiểu Khách hàng One Mount Group nhận định, thị trường chuyển nhượng đã “giảm tốc” rõ rệt sau giai đoạn tăng trưởng nóng. Mức giảm theo quý phản ánh yếu tố mùa vụ sau Tết góp phần khiến giao dịch chững lại theo quý, nhưng mức giảm theo năm phản ánh xu hướng dòng tiền đầu tư đang trở nên dè dặt trước các biến động vĩ mô như lãi suất, lạm phát và rủi ro địa chính trị.

Thị trường BĐS Việt Nam trong thời gian tới vẫn có cơ sở để tăng trưởng, nhưng sẽ tăng trưởng theo một logic hoàn toàn khác so với trước đây. Đây sẽ là giai đoạn của sự chọn lọc, của năng lực thực và của giá trị thực. Quá trình sàng lọc hiện nay có thể tạo ra nhiều áp lực trong ngắn hạn, nhưng đồng thời cũng là điều kiện cần để thị trường bước sang một chu kỳ phát triển minh bạch hơn, chuyên nghiệp hơn và bền vững hơn. Trong bối cảnh đó, những chủ thể biết bám sát hạ tầng, ưu tiên pháp lý, kiểm soát đòn bẩy và kiên định với tầm nhìn dài hạn sẽ là những người có khả năng nắm bắt cơ hội tốt nhất trong chu kỳ mới của thị trường.

Thùy Linh

Nguồn: nongnghiepmoitruong.vn

Bài viết gốc: Xem tại đây