Bức tranh bất động sản 2026: "Điểm nhấn" ở phân khúc nào?

Thứ tư , 25/02/2026 15:17

Theo các chuyên gia, thị trường bất động sản Việt Nam đang dần bước qua giai đoạn trầm lắng kéo dài và chuyển sang một chu kỳ vận động mới rõ nét hơn.

Bất động sản 2026: Tăng trưởng có chọn lọc

Theo ông Võ Hồng Thắng, Phó Tổng Giám đốc DKRA Group, năm 2026, thị trường sẽ bước vào giai đoạn tăng trưởng rõ nét hơn, nhưng không theo hướng đồng loạt. Sự phân hóa giữa các phân khúc sẽ ngày càng rõ.

Với bất động sản nhà ở, đà phục hồi được duy trì khi nguồn cung tiếp tục cải thiện nhờ nhiều dự án đã được tháo gỡ pháp lý và sẵn sàng ra thị trường. Thanh khoản có xu hướng đi lên cùng với sự trở lại của niềm tin. Tuy nhiên, tâm điểm của thị trường vẫn sẽ là các sản phẩm phục vụ nhu cầu ở thực, có mức giá phù hợp và gắn với những khu vực có hạ tầng đồng bộ.

Năm 2026 có thể sẽ là năm của sự chọn lọc cao. Những dự án có pháp lý minh bạch, vị trí thuận lợi và kết nối trực tiếp với các trục hạ tầng lớn sẽ có lợi thế rõ rệt. Ngược lại, các dự án phát triển ở khu vực hạ tầng chưa hoàn chỉnh hoặc chậm triển khai sẽ khó tạo được thanh khoản.

Về giá bán, xu hướng tăng vẫn hiện hữu do áp lực chi phí đầu vào và kỳ vọng phát triển trong dài hạn. Tuy nhiên, mức tăng sẽ không dàn trải mà phân hóa theo từng phân khúc và từng khu vực, thay vì tăng nóng trên diện rộng.

Sản phẩm mang lại giá trị thật như căn hộ là một trong những điểm nhất của bất động sản 2026

Theo ông Tạ Trung Kiên - Phó Tổng Giám đốc Việt Á Land, đánh giá năm 2025 thị trường căn hộ tại TPHCM đã có sự đột phá, tăng rất mạnh, rất nhiêu căn hộ tăng hơn 50-60 và tăng 100% trong 2 năm qua. Năm 2026, các vùng phụ cận như Long An, Bình Dương, Bà Rịa - Vũng Tàu, Đồng Nai… sẽ là thị trường mới nhà đầu tư sẽ tham gia mua đầu tư.

Đặc biệt là ở các vị trí có các tuyến giao thông phát triển mạnh, rút ngắn khoảng cách di chuyển, tăng kết nối các tuyến Metro, cao tốc trong tương lai gần sẽ thu hút dòng tiền trong năm 2025.

Bất động sản 2026: Động lực nội tại trong chu kỳ tăng trưởng mới

Trong khi đó, ông Matthew Powell, Giám đốc Savills Hà Nội, cho rằng trên bình diện quốc tế, Việt Nam ngày càng được nhìn nhận như một trung tâm sản xuất chiến lược tại ASEAN, không chỉ nhờ lợi thế chi phí mà còn bởi sự ổn định, khả năng thích ứng và mạng lưới hiệp định thương mại rộng khắp.

Theo đó, năm 2026, bất động sản công nghiệp và nhà ở được dự báo sẽ tiếp tục dẫn dắt thị trường. Trong phân khúc công nghiệp, nhu cầu tập trung vào đất khu công nghiệp tại các trung tâm sản xuất trọng điểm như Bắc Ninh, Hải Phòng, Bình Dương và Đồng Nai; cùng với đó là sự phát triển mạnh của nhà xưởng xây sẵn, kho vận hiện đại và các khu logistics gắn với cảng biển, sân bay và hệ thống cao tốc.

Ở phân khúc nhà ở, các sản phẩm phục vụ nhu cầu ở thực được đánh giá là động lực tăng trưởng bền vững, bao gồm căn hộ trung cấp, nhà ở giá hợp lý và các dự án khu đô thị vệ tinh dọc theo các hành lang hạ tầng mới. Đây là những phân khúc hưởng lợi trực tiếp từ quá trình đô thị hóa và gia tăng lực lượng lao động tại các trung tâm công nghiệp.

Tuy nhiên, tốc độ tăng trưởng nhanh cũng đặt ra nguy cơ hình thành các "điểm nóng" cục bộ, đặc biệt tại các đô thị lớn nơi giá nhà có xu hướng tăng nhanh hơn thu nhập. Việc kiểm soát rủi ro đòi hỏi sự phối hợp giữa chính sách đất đai minh bạch, mở rộng nguồn cung nhà ở phù hợp, kiểm soát tín dụng và định hướng phát triển ra các khu vực vệ tinh.

Pháp lý khơi thông, thị trường minh bạch

Theo ông Võ Hồng Thắng, Phó Tổng Giám đốc DKRA Group, điểm khác biệt lớn nhất của thị trường bất động sản hiện nay so với trước nằm ở sự cải thiện đồng thời của nhiều yếu tố cốt lõi. Nguồn cung từng bước được khơi thông, thanh khoản có dấu hiệu phục hồi, còn tâm lý thị trường không còn bị chi phối bởi sự hoài nghi hay chờ đợi kéo dài.

Điều quan trọng hơn là dòng tiền đã thay đổi cách vận động. Nhà đầu tư không còn dễ dàng xuống tiền theo kỳ vọng tăng giá ngắn hạn, mà chuyển sang ưu tiên các sản phẩm có pháp lý rõ ràng, tiến độ đảm bảo và được phát triển bởi các chủ đầu tư có năng lực. Khi các luật liên quan đến đất đai, nhà ở và kinh doanh bất động sản bước vào giai đoạn thực thi, "luật chơi" của thị trường đã trở nên rõ ràng và minh bạch hơn rất nhiều.