Lãi suất tăng thúc đẩy quá trình sàng lọc thị trường bất động sản

Thị trường bất động sản Việt Nam đang dần bước vào trạng thái cân bằng hơn khi nguồn cung tiếp tục xu hướng tăng. Thị trường đang dịch chuyển ngày càng rõ sang mô hình phát triển dựa trên cán cân cung - cầu thực và năng lực của các chủ thể tham gia thị trường.

Thắt chặt tín dụng bất động sản

Trong bối cảnh đó, diễn biến của dòng vốn tín dụng trở thành một yếu tố có ảnh hưởng quan trọng đến nhịp vận động của thị trường. Với đặc thù là lĩnh vực phụ thuộc lớn vào nguồn vốn vay, bất kỳ sự thay đổi nào trong chính sách tín dụng đều có thể tác động trực tiếp đến thanh khoản, giá cả và kỳ vọng của các chủ thể trên thị trường bất động sản.

Trước thực tế tín dụng bất động sản tăng nhanh, Ngân hàng Nhà nước đã yêu cầu các tổ chức tín dụng kiểm soát chặt tăng trưởng tín dụng ngay từ đầu năm 2026. Theo đó, dư nợ tín dụng trong 3 tháng đầu năm không được vượt quá 25% chỉ tiêu tăng trưởng cả năm (ở mức khoảng 15%). Đặc biệt, dư nợ cho vay bất động sản tại mỗi ngân hàng không được tăng nhanh hơn tốc độ tăng trưởng tín dụng chung, nhằm hạn chế rủi ro khi thị trường bất động sản có dấu hiệu tăng tốc trở lại sau giai đoạn trầm lắng.

Trong bối cảnh tín dụng được kiểm soát chặt chẽ hơn, nhiều ngân hàng thương mại, đặc biệt là các ngân hàng có vốn nhà nước, đã đồng loạt điều chỉnh lãi suất cho vay bất động sản lên mức cao hơn đáng kể so với mặt bằng cho vay tiêu dùng hoặc sản xuất kinh doanh.

Theo nhận định của Hiệp hội Môi giới bất động sản, lãi suất tăng trong giai đoạn này vừa trở thành bài kiểm tra về “sức chịu đựng” của thị trường, vừa là cơ chế sàng lọc tự nhiên đối với các mô hình đầu tư dựa nhiều vào đòn bẩy tài chính.

Ngân hàng tăng mạnh lãi suất cho vay bất động sản mức 14-15%/năm khiến thị trường đóng băng thanh khoản. Ảnh: Thùy Linh.

Giai đoạn tiền “rẻ” khép lại đang buộc toàn bộ hệ sinh thái thị trường bất động sản, từ người mua nhà, nhà đầu tư cá nhân cho tới các tổ chức phát triển dự án phải tái cấu trúc tư duy ra quyết định, chuyển từ tư duy mở rộng nhanh sang quản trị rủi ro, từ kỳ vọng ngắn hạn sang cách tiếp cận dài hạn và bền vững hơn.

Dữ liệu nghiên cứu cho thấy, thanh khoản bất động sản đang có xu hướng giảm, đặc biệt tại các khu vực từng tăng trưởng “nóng”, khi dòng tiền không còn tìm kiếm lợi nhuận nhanh mà ưu tiên sự an toàn, tính ổn định và khả năng kiểm soát rủi ro. Trong bối cảnh lãi suất tăng cao và nhiều biến số vĩ mô khó đoán định, việc mua nhà để đầu tư, đặc biệt khi sử dụng đòn bẩy tài chính, cần được cân nhắc kỹ càng.

Theo đó, từ cuối tháng 10/2025 đến nay, mặt bằng lãi suất cho vay mua nhà tăng mạnh, tạo áp lực đáng kể lên người vay. Nhiều ngân hàng áp dụng lãi suất sau ưu đãi ở mức 12-14%/năm, thậm chí có thời điểm lên tới 16%/năm. Trong khi đó, trước đó không lâu, nhiều khách hàng tham gia các gói vay với lãi suất “mồi” chỉ 5-6%/năm, nhưng thời gian cố định ngắn, chỉ 3-6 tháng. Khi chuyển sang lãi suất thả nổi, chi phí vốn thực tế tăng vọt, khiến các tính toán tài chính ban đầu bị đảo lộn, nhất là với các cá nhân tận dụng các gói vay ưu đãi “lướt sóng”.

Rủi ro mang tính cấu trúc còn nằm ở yếu tố độ trễ. Nhóm mua nhà giai đoạn 2023-2024, hiện vẫn có biên an toàn nhất định dù lãi suất tăng. Tuy nhiên, rủi ro có thể bộc lộ rõ hơn trong giai đoạn 2027-2028, khi nhóm mua năm 2025, ở mặt bằng giá cao và sử dụng đòn bẩy lớn, đồng loạt hết thời gian ân hạn nợ gốc và ưu đãi lãi suất. Nếu thu nhập không tăng tương ứng và thị trường không có dư địa tăng giá đủ mạnh, áp lực tài chính sẽ trở nên rõ nét hơn.

Thị trường bước vào giai đoạn thanh lọc

Trong bối cảnh đó, việc mặt bằng lãi suất cho vay mua nhà tăng mạnh buộc thị trường bất động sản bước vào một giai đoạn “thanh lọc tự nhiên”, làm thay đổi hành vi của người mua ở thực và nhà đầu tư, đồng thời tái định hình toàn bộ logic vận hành của thị trường, từ thanh khoản, giá cả, chiến lược phát triển sản phẩm cho tới cách tiếp cận đầu tư dài hạn dựa trên dữ liệu, dòng tiền và quản trị rủi ro tài chính.

Ông Nguyễn Văn Đính - Phó Chủ tịch Hiệp hội bất động sản Việt Nam nhận định, sự gia tăng mạnh của chi phí tài chính còn đang làm thay đổi hành vi của cả người mua ở thực lẫn nhà đầu tư. Người mua nhà lần đầu và các hộ gia đình trẻ có xu hướng trì hoãn quyết  định, tiếp tục thuê nhà hoặc dịch chuyển ra khu vực xa trung tâm, nơi giá thấp hơn khoảng 30%.

Nguồn cung dự kiến tiếp tục tăng mạnh khi nhiều dự án được tháo gỡ pháp lý và phê duyệt, triển khai song giá khó giảm sâu do chi phí đất đai, chi phí xây dựng cùng chi phí vốn và tuân thủ pháp lý gia tăng. Ảnh: Thùy Linh.

Ở phía nhà đầu tư, nhóm có tiềm lực tài chính trung bình, phụ thuộc lớn vào vốn vay, đang chuyển sang trạng thái quan sát và phòng thủ, khiến thanh khoản thị trường chậm lại và dòng tiền trở nên chọn lọc hơn. Tuy nhiên, không phải toàn bộ dòng tiền đều rút khỏi thị trường. Nhóm nhà đầu tư có năng lực tài chính tốt, tỷ lệ đòn bẩy thấp vẫn tiếp tục xuống tiền, nhưng với tiêu chí khắt khe hơn: sản phẩm phải phù hợp với khả năng tài chính, có pháp lý rõ ràng và ưu tiên khả năng tạo dòng tiền cho thuê ổn định, thay vì chỉ kỳ vọng tăng giá.

Dù nguồn cung dự kiến tiếp tục tăng mạnh khi hàng trăm dự án được tháo gỡ pháp lý và hàng loạt dự án khu đô thị quy mô lớn được phê duyệt mới, triển khai, cung cấp hơn 100 nghìn sản phẩm trong năm tới song giá khó giảm sâu do chi phí đất đai, chi phí xây dựng cùng chi phí vốn và tuân thủ pháp lý gia tăng. Do đó, thay vì giảm giá đại trà, thị trường sẽ phân hóa mạnh: sản phẩm pháp lý minh bạch, giá hợp lý và gắn với hạ tầng thực sẽ giữ được thanh khoản. Ngược lại, sản phẩm định giá cao vượt giá trị khai thác sẽ gặp khó khăn.

Song song, việc xây dựng hệ thống mã định danh bất động sản, tích hợp dữ liệu pháp lý, quy hoạch, giao dịch và giá cả sẽ góp phần minh bạch hóa thị trường và giải quyết vấn đề này. Khi hệ thống dữ liệu hoàn thiện, quyết định đầu tư sẽ ngày càng dựa trên phân tích dữ liệu thay vì tin đồn, góp phần tái lập niềm tin trong trung và dài hạn, cải thiện thanh khoản thị trường.

Thùy Linh

Nguồn: nongnghiepmoitruong.vn

Bài viết gốc: Xem tại đây