Xác định giá đất lệch pha thị trường

 Điều này đã dẫn đến bất cập khi thu hồi đất, giá đền bù quá xa giá thị trường…

Giá đất lên cao khi những khu đô thị mới mọc lên.

Trên thực tế khung giá đất của Nhà nước chỉ bằng khoảng 20 - 30% khung giá đất thị trường. Xác định giá đất lệch pha với giá thị trường là điệp khúc nói rồi, nói mãi, vẫn thế. 

Đền bù 18 triệu đồng/m2 bán 350 triệu/m2

Trong một hội thảo vừa được Trường ĐH Kinh tế Quốc dân tổ chức nói về vấn đề chính sách đất đai, chuyên gia kinh tế PGS.TS Ngô Trí Long khẳng định, giá đất đền bù quá chênh lệch với giá thị trường khiến ngân sách nhà nước thất thu. Chẳng hạn như dự án KĐT Thủ Thiêm được triển khai hơn 20 năm nhưng công tác giải phóng mặt bằng vẫn chưa hoàn thành. Có trường hợp giá đất đền bù cho người dân là 18 triệu đồng/m2. Nhưng hiện nay công ty bất động sản đang bán lại với giá 350 triệu đồng/m2. Hay như dự án KĐT thương mại Văn Giang, giá đền bù đất là 42.000 đồng/m2. Tuy nhiên, hiện người dân đang phải thuê lại đất để canh tác tại xã ở mức 28,8 triệu đồng/sào (360m2)/năm.

Theo ông Long, hiện nguồn thu từ đất chỉ chiếm 10% ngân sách ở các địa phương. Và nguồn thu này đang bị thất thoát trong hoạt động chuyển mục đích sử dụng đất, chuyển công năng sử dụng của công trình xây dựng gắn liền với đất, nhất là chuyển từ mục đích đất nông nghiệp sang phi nông nghiệp, nhà ở...Đặc biệt là việc chuyển đổi từ DNNN thành công ty cổ phần hay các dự án hợp tác công - tư (BT, BOT) thì dấu hiệu tham nhũng từ đất đai đứng hàng đầu.

Luật Đất đai hiện nay đã nói về đền bù theo giá thị trường nhưng thực tế hoàn toàn khác. Giá đất được định giá và đền bù thấp hơn rất nhiều so với thị trường. Đây cũng chính là lỗ hổng trong quản lý khiến cho mỗi lần cổ phần hóa doanh nghiệp, nhiều tài sản liên quan đến đất đai đều bị định giá thấp hơn so với thực tế.  

Giới chuyên gia cho rằng, phần quan trọng nữa từ đất đai là giá trị gia tăng, phần giá trị gia tăng này được xác định như thế nào cũng cần phải quy định rõ? Cuối cùng là thuế sử dụng đất thu như thế nào khi thay đổi hạ tầng? Đặc biệt, cơ quan định già là ai? Mặc dù có sử dụng cơ quan độc lập hoặc thông qua hội đồng nhưng dường như điều đó có thể là quy trách nhiệm tập thể thông qua hội đồng.

Trên thực tế khung giá đất của Nhà nước chỉ bằng khoảng 20 - 30% khung giá đất thị trường.  Tương tự như thế, khung giá đất của cấp tỉnh cũng chỉ bằng từ 30 đến 60% giá đất thị trường tại địa phương. Điều này đã dẫn đến bất cập khi thu hồi đất, giá đền bù quá xa giá thị trường. Do vậy, công tác giải phóng mặt bằng gặp khó khi giá đền bù quá chênh lệch với giá thị trường khiến người bị thu hồi đất thiệt thòi và không đồng thuận. 

Kẽ hở thất thu ngân sách

Một thống kê cho biết, trong tổng diện tích các loại đất của cả nước hiện nay, diện tích đất đã có người sử dụng là 26.854.743 ha, chiếm 81,08%. Tổng diện tích đất được Nhà nước giao cho các đối tượng quản lý theo quy định của Luật Đất đai là 6.266.312 ha, chiếm 18,92% tổng diện tích tự nhiên của cả nước. Tuy nhiên, nguồn thu ngân sách từ tiền thuê đất chỉ chiếm 9,66 - 19,06% tổng số tiền thu từ đất và tăng dần qua các năm (năm 2016 đạt 23.672 tỷ đồng, chiếm 19,06%).

Tiền thu thuế sử dụng đất nông nghiệp chỉ chiếm 1,14 - 2,46% tổng số tiền thu từ đất và giảm dần qua các năm (năm 2016 đạt 1.417 tỷ đồng, chiếm 1,14%).

Tiền thuế thu nhập cá nhân từ chuyển quyền sử dụng đất chỉ chiếm 0,42 - 1,93% tổng số tiền thu từ đất và giảm dần qua các năm (năm 2016 đạt 627 tỷ đồng chiếm 0,51%).

Giới chuyên gia cho rằng vấn đề đặt ra là phải thu được thuế sử dụng đất ở nhưng vị trí có giá trị cao, những vị trí sau khi chuyển đổi mục đích sử dụng đất phải có khung giá khác nhau chứ không nên đánh đồng vào một bảng giá quy định của Nhà nước. Như vậy sẽ không mang lại sự công bằng, mặt khác tạo nên kẻ hở gây thất thu ngân sách nhà nước.

Ông Lê Hoàng Châu- Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM từng cho rằng, hiện nay trong quá trình thực thi pháp luật đất đai có hiện tượng nguồn thu ngân sách nhà nước từ đất đai còn bị thất thu trong hoạt động chuyển mục đích sử dụng đất, chuyển công năng sử dụng của công trình xây dựng gắn liền với đất, nhất là chuyển mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp thành đất phi nông nghiệp, đất ở.

Hồ Hương